Ст 615 гражданский кодекс рф

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к статье 615 Гражданского Кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи воспроизводит норму ранее действовавшего гражданского законодательства (ст. 283 ГК 1964 и п. 3 ст. 85 Основ ГЗ), предусматривающую обязанность нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Нельзя, например, использовать легковой автомобиль для грузовых перевозок, помещение, арендованное для офиса, — в качестве жилого. Подобные нарушения являются основанием для досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 619 ГК).

2. Пункт 2 ст. 615 устанавливает правило, в соответствии с которым арендатор может осуществлять перечисленные в этой норме распорядительные действия в отношении нанятого имущества только с согласия арендодателя.

В перечень включены: сдача нанятого имущества в субаренду (поднаем); передача арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу (перенаем); предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, т.е. совершение сделок в пользу третьего лица.

Наряду с этим комментируемая норма предусматривает возможность осуществления арендатором иных действий, которые, отвечая его интересам, в то же время влекут обременение взятого им в аренду имущества дополнительными обязательствами: передачу арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Все эти действия допустимы по общему правилу также только с согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы. При этом ответственным перед арендодателем остается арендатор, за исключением случаев, связанных с передачей имущества в перенаем, когда все права и обязанности переходят к новому арендатору. Отдельные изъятия из этих правил предусмотрены специальным законодательством, регулирующим сдачу в аренду природных объектов, в частности земельных участков (подробнее см. коммент. к ст. 607).

Договор субаренды, будучи производным, не может быть заключен на более длительный срок, чем договор аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено специальными законами или иными правовыми актами. При этом арендатор по основному договору становится арендодателем — относительно субарендатора.

Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса), а также имущества, сдаваемого в прокат.

3. Пункт 3 статьи предусматривает последствия нарушения арендатором требований п. п. 1 и 2 ст. 615. При использовании имущества не в соответствии с условиями договора или его назначением арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Эти последствия предусмотрены и в общей норме ст. 619 ГК, содержащей перечень оснований, по которым арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор.

Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарии к ст. 615 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает права арендатора по отношению к арендованному имуществу. Условия пользования имуществом могут быть определены одним из следующих способов:

2. Арендатор вправе не только лично пользоваться полученным в аренду имуществом, но и давать право пользоваться этим имуществом третьим лицам:

— заключая субарендные договоры;

— передавая свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам (заключать перенайм);

— предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

— отдавать арендные права в залог;

— вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Иные правила могут быть установлены настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Так часть 2 статьи 631 ГК РФ запрещает сдачу в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передачу им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Согласно статье 660 ГК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственность перед арендодателем не передается, а остается на арендаторе.

3. Если арендатор нарушает условия пользования имуществом, арендодатель вправе требовать расторжения разговора и возмещения возникших от этого убытков. Таким образом обеспечивается защита имущества арендодателя от вероятного причинения ущерба его имуществу по причине неправильного его использования.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к Ст. 615 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с условиями договора. Это означает, что судно, арендованное, например, для организации прибрежного кафе, бара, дискотеки, не может быть использовано для перевозок пассажиров и грузов.

Если стороны не оговорили условие о способах пользования арендованным имуществом, то эти способы диктуются назначением самого имущества. Иными словами, в арендованном нежилом помещении не могут проживать люди. При этом арендатор обязан учитывать правила использования арендованного имущества, закрепленные соответствующей нормативно-технической документацией.

Так называемое право аренды представляет собой совокупность как обязательственных, так и вещных прав. В связи с этим оно может выступать предметом самостоятельных сделок. Перечень возможных сделок содержится в п. 2 комментируемой статьи. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать его в перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, вносить в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Этот перечень способов распоряжения правом аренды является закрытым (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

2. Договоры субаренды и безвозмездного пользования являются производными от основного договора аренды. В этом случае перемены сторон в договоре аренды не происходит.

По договору субаренды (поднайма) арендатор сдает арендуемое им имущество в аренду третьему лицу — субарендатору. Договор субаренды является по своей природе договором аренды, в котором сторонами выступают арендатор и субарендатор. Указанные отношения регулируются нормами об аренде, следовательно, необходимы соблюдение предусмотренной законом формы договора и государственная регистрация (ст. 609 ГК). Субарендный договор не является трехсторонним, поскольку арендодатель и субарендатор не связаны между собой правоотношениями. Договор субаренды является производным от основного договора аренды. При этом ответственным по своим обязательствам перед арендодателем остается арендатор: он отвечает за просрочку платежей субарендатора и ухудшение арендуемого имущества.

Поскольку заключение договора субаренды не влечет прекращения основного договора аренды, то условия и юридическая судьба договора субаренды зависят от договора аренды. Так, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды; если договор аренды в установленном законом порядке признан ничтожным, то заключенный в соответствии с ним договор субаренды также является ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК). Кроме того, субарендатор не может быть наделен большими правами, чем арендатор.

Объектом субаренды может выступать любое имущество, являющееся объектом аренды. Исключением является имущество, взятое напрокат (п. 2 ст. 631 ГК).

В отличие от договоров субаренды и ссуды при передаче арендных прав в залог или перенаем арендатор утрачивает свое арендное право, оно переходит к новому арендатору.

По договору перенайма арендатор передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В договоре аренды может содержаться условие, предполагающее передачу имущества в перенаем. В этом случае согласия арендодателя не требуется (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66), во всех остальных случаях передача имущества в перенаем возможна только с согласия арендодателя.

Своеобразие договора перенайма заключается еще и в том, что ответственность за арендованное имущество при перенайме переходит к новому арендатору. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу (п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Арендные права могут быть вложены в уставный капитал хозяйственных обществ целиком или частично. Так, арбитражный суд признал правомерной передачу арендных прав на отдельные помещения в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, поскольку имущественное право пользования несколькими помещениями является делимым и соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. В п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» уточняется, что возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из ст. 384 ГК РФ, а п. 2 ст. 615 Кодекса не содержит запрет на передачу арендных прав в отношении части помещений.

Пределы реализации арендных прав ограничены тем, что собственником арендованной вещи остается арендодатель. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны при согласии арендодателя. Таким образом, первая односторонняя сделка — обращение к арендодателю с просьбой дать такое согласие. Следующая односторонняя сделка — выражение согласия арендодателем. Далее следует процедура заключения соответствующего договора. Норма, требующая при совершении сделок с арендными правами получения согласия арендодателя, является императивной и не может быть изменена договором (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Законодатель предусмотрел исключения из данного правила. Так, арендатор транспортного средства вправе без согласия арендодателя заключать договор с третьими лицами об использовании транспортного средства (ст. ст. 638, 647 ГК).

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение договора, в случае если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением и вопреки условиям договора аренды. Данное установление корреспондирует с п. 1 ст. 619 ГК РФ.

Указанное нарушение обязательства арендатором дает право арендодателю на возмещение убытков, причиненных как досрочным расторжением договора, так и ухудшением имущества, что соответствует правилам о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК).

Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом

Текущая редакция ст. 615 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к статье 615 ГК РФ

1. Пользование арендатором арендованным имуществом допускается только в соответствии с его назначением, которое может определяться либо в условиях договора, либо устанавливаться в законе, либо исходить из общего содержания и признаков имущества. Так, например, в договоре аренды гаража может быть указано, что гараж предназначается для содержания в нем только транспортного средства (автомобиля). При заключении договора аренды в отношении земельного участка его целевое назначение определяется установленными законодательством категорией земель (целевым назначением) и разрешенным использованием. Также, например, жилое помещение может использоваться только для проживания в нем лиц. В случае необходимости его использования для нежилых целей оно должно быть переведено из жилого помещения в нежилое.

Арендатору предоставляется право заключать в отношении арендованного имущества сделки, например, договор субаренды, а также передавать свои права по гражданско-правовым договорам, например, договор залога, а также передавать свои права в качестве перенайма или вклада в уставный капитал юридических лиц. Однако заключение таких сделок допускается только с согласия арендодателя. Вопрос получения такого согласия, как правило, не урегулирован, но в целях подтверждения факта его получения оно должно быть получено в письменной форме. Например, п.9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе право передавать земельные участок по договору субаренды, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом ответственность перед арендодателем по договору аренды в случае заключения сделок либо иной передачи прав несет арендатор, за исключением случая передачи прав по перенайму.

В случае заключения договора субаренды его срок не может быть более срока договора аренды и прядок его заключения, условия его действия, расторжения, изменения регулируются общими положениями ГК РФ об аренде.

Арендодателю предоставляется право потребовать расторжения договора аренды, а также возмещения убытков в случае если арендатор пользуется арендованным имуществом с нарушением установленных договором условий, а также назначением имущества. Данные требования арендодатель может предъявить, как к арендатору, так и в судебном порядке.

2. Применимое законодательство:
— ЗК РФ;
— КВВТ РФ;
— ФЗ от 28.09.2010 N 244-ФЗ «Об инновационном центре «Сколково»;
— ФЗ от 01.12.2007 N 310-ФЗ «Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;
— ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»;
— ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»;
— ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»;
— ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
— Закон РФ от 19.02.93 N 4530-I «О вынужденных переселенцах».

3. Судебная практика:
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
— постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2009 N 04АП-3839/08;
— постановление ФАС Центрального округа от 12.07.2012 N Ф10-2146/12 по делу N А09-7698/2011;
— постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4630;
— постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2000 N Ф04/275-30/А03-2000;
— определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28.06.2012 по делу N 33-11568;
— постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 N 08АП-4991/14;
— постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 N 18АП-4846/14;
— постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 N 13АП-4236/11;
— постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010 N 17АП-12446/10.

Консультации и комментарии юристов по ст 615 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 615 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом (действующая редакция)

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 615 ГК РФ

1. Пользование арендатором арендованным имуществом допускается только в соответствии с его назначением, которое может либо определяться в условиях договора, либо устанавливаться в законе, либо исходить из общего содержания и признаков имущества. Так, например, в договоре аренды гаража может быть указано, что гараж предназначается для содержания в нем только транспортного средства (автомобиля). При заключении договора аренды в отношении земельного участка его целевое назначение определяется установленными законодательством категорией земель (целевым назначением) и разрешенным использованием. Также, например, жилое помещение может использоваться только для проживания в нем лиц. В случае необходимости его использования для нежилых целей оно должно быть переведено из жилого помещения в нежилое.

Арендатору предоставляется право заключать в отношении арендованного имущества сделки, например, договор субаренды, а также передавать свои права по гражданско-правовым договорам, например, договор залога, а также передавать свои права в качестве перенайма или вклада в уставный капитал юридических лиц. Однако заключение таких сделок допускается только с согласия арендодателя. Вопрос получения такого согласия, как правило, не урегулирован, но в целях подтверждения факта его получения оно должно быть получено в письменной форме. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе право передавать земельные участок по договору субаренды, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом ответственность перед арендодателем по договору аренды в случае заключения сделок либо иной передачи прав несет арендатор, за исключением случая передачи прав по перенайму.

В случае заключения договора субаренды его срок не может быть более срока договора аренды и порядок его заключения, условия его действия, расторжения, изменения регулируются общими положениями ГК РФ об аренде.

Арендодателю предоставляется право потребовать расторжения договора аренды, а также возмещения убытков в случае если арендатор пользуется арендованным имуществом с нарушением установленных договором условий, а также назначением имущества. Данные требования арендодатель может предъявить как к арендатору, так и в судебном порядке.

2. Применимое законодательство:

— ФЗ от 28.09.2010 N 244-ФЗ «Об инновационном центре «Сколково»;

— ФЗ от 01.12.2007 N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;

— ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»;

— ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»;

— ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»;

— ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

— Закон РФ от 19.02.1993 N 4530-1 «О вынужденных переселенцах».

3. Судебная практика:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2009 N 04АП-3839/2008;

— Постановление ФАС Центрального округа от 12.07.2012 N Ф10-2146/12 по делу N А09-7698/2011;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4630;

— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2000 N Ф04/275-30/А03-2000;

— Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28.06.2012 по делу N 33-11568;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 N 08АП-4991/2014;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 N 18АП-4846/2014;

— Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 N 13АП-4236/11;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010 N 17АП-12446/2010-ГК.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к статье 615 ГК РФ

1. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие требования к процессу пользования арендованным имуществом. Арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества.

Акцент в правовом регулировании данной обязанности делается не на само по себе понуждение к пользованию имуществом, а на пределы этого пользования, которые проявляются в том, что при пользовании арендованным имуществом арендатор должен демонстрировать ту же степень заботливости, разумности и осмотрительности, с которой он относится к собственному имуществу. По общему правилу для категории пользования не существенно, чтобы арендатор непосредственно пользовался арендованным имуществом. Современный законодатель справедливо отказался от общей квалификации неиспользования арендованного имущества в качестве нарушения договора аренды (подобная квалификация имела место в дореволюционном гражданском праве: во всех случаях наниматель, даже продолжающий аккуратно вносить наемную плату, мог быть признан нарушившим возложенное на него обязательство).

Однако есть и исключения из этого правила. В случае, когда предметом аренды является социально значимое имущество, прямо названное в законе, его неиспользование в соответствии с назначением и условиями договора может стать основанием для досрочного прекращения договора аренды. Например, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК).

2. Объем правомочия пользования зависит по общему правилу от назначения вещи. Расширение или сужение этого объема возможно по соглашению сторон. Таким образом, по умолчанию вещь используется арендатором в соответствии с ее функцией и состоянием; при этом должны соблюдаться требования обычной в таких случаях заботливости и осмотрительности. Исключения из этого правила (либо его уточнения) могут быть оговорены в договоре аренды.

В литературе можно встретить сомнения в законности передачи в аренду незавершенной вещи (например, объекта незавершенного строительства) на том основании, что извлечение полезных свойств из незавершенной вещи не представляется возможным. Эти сомнения нами не разделяются. Стороны по договору аренды вполне могут отыскать даже в незавершенной вещи полезные свойства, ради которых они заключат договор (например, аренда здания недостроя для проведения корпоративного тимбилдинга по мотивам Форта Байяр).

3. Во время действия договора аренды арендатор получает — хотя и в ограниченном объеме — правомочие распоряжения вещью. В п. 2 коммент. ст. раскрыты основные разновидности распорядительных действий арендатора.

Перемена лиц в обязательстве из договора аренды возможна на стороне как арендодателя, так и арендатора. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды — перенайма. Необходимость нормы об обязательности согласования перенайма с арендодателем вполне очевидна, ведь собственнику имущества небезразлична личность, которой он доверяет хозяйственное пользование имуществом. В то же время согласие арендодателя на перенаем и иные действия арендатора в соответствии с п. 2 коммент. ст. может быть оформлено «генеральным» образом, т.е. выражено в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 письма ВАС N 66). На практике нарушение требований о согласовании с арендодателем перемены лиц на стороне арендатора влечет ничтожность договора перенайма (ст. 168 ГК).

При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора, к которой применяются правила об уступке требования и переводе долга. Одной уступки прав по договору аренды для перемены лиц в обязательстве недостаточно, даже если прежним арендатором была выплачена арендная плата за весь период аренды. Помимо выплаты арендной платы, у арендатора имеются иные обязанности, вытекающие из закона (см. коммент. к ст. 615, 616, 622 ГК) и договора и касающиеся порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды (п. 16 письма ВАС N 66).

Следует подчеркнуть, что перенаем не означает возникновения нового обязательства. Отсюда следует более частный вывод: права прежнего арендатора при перенайме переходят к новому арендатору в том объеме, в каком они существовали на момент заключения договора перенайма. Так, при перенайме сохраняет свою силу договор субаренды, обременяющий права арендатора (п. 17 письма ВАС N 66).

В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и в иных формах, помимо перенайма, причем без согласия арендодателя (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК).

4. От перенайма и иных форм перемены лиц в обязательстве на стороне арендатора следует отличать случаи, в которых ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно п. 2 коммент. ст. к таким случаям относится прежде всего сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем).

В отличие от перенайма при субаренде арендатор остается стороной в договоре аренды. Субарендатору передается лишь осуществление права пользования вещью. В силу этого как арендодатель не имеет никаких прав по отношению к субарендатору, так и субарендатор лишен права предъявлять какие-либо требования к арендодателю. Договор субаренды имеет акцессорный характер по отношению к договору аренды, из чего следуют несколько важных правил.

Во-первых, к нему применяются правила о договоре аренды, если иное не будет специально установлено законодательством (п. 2 коммент. ст., ст. 618 ГК и т.д.). Во-вторых, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 коммент. ст.). В-третьих, ничтожность договора аренды влечет недействительность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК). В-четвертых, исходя из известного принципа «никто не может передать больше прав, чем имеет сам», условия договора субаренды предопределенны договором аренды.

По общему правилу субаренда, как и перенаем, возможна только с согласия арендодателя. В этом вопросе современное гражданское законодательство отошло от дореволюционной доктрины, в которой договор поднайма признавался возможным и без согласия наймодателя, если обратное не было обусловлено соглашением сторон. Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо? В литературе справедливо отмечается, что подобное распоряжение представляет собой частный случай пользования вещью не в соответствии с условиями договора аренды, к которому применяется п. 3 ст. 615 ГК (последствиями выступают досрочное расторжение договора аренды и возмещение убытков арендодателю). Представляется, что при этом нет оснований признавать заключенный с такими нарушениями договор субаренды недействительным: досрочное расторжение договора аренды и так автоматически прекращает договор субаренды.

Как исключение, законом могут предусматриваться случаи, в которых арендатор может сдавать в субаренду арендованное имущество и без согласия арендодателя. Так, в соответствии с п. 1 ст. 638 ГК, если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Согласно п. 6 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Правда, в законе можно встретить и другую «крайность» — когда субаренда запрещена в принципе (например, п. 2 ст. 631 ГК — в отношении имущества, сданного в прокат).

5. В качестве иных распорядительных действий арендатора коммент. ст. называет предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Как и субаренда, данные действия не влекут перемены лиц в обязательстве на стороне арендатора, однако допускаются по общему правилу только с согласия арендодателя. Например, хотя само по себе заключение договора залога права аренды не означает перемены лиц в обязательстве из договора аренды, такая перемена в любом случае состоится, если будет иметь место обращение взыскания на заложенное право: права и обязанности арендатора (залогодателя) в силу закона перейдут к третьему лицу (причем, вероятнее всего, даже не к залогодержателю).

Иногда встречающееся в литературе мнение о том, что передача права аренды в уставный капитал хозяйственного общества должна происходить по правилам, установленным гл. 24 ГК для перемены лиц в обязательстве, противоречит коммент. ст., поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за арендатором (участником).

6. Пункт 3 коммент. ст. посвящен последствиям ненадлежащего использования арендованного имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (см. также коммент. к ст. 619 ГК).

Эта норма прямо устанавливает последствия данного нарушения договора и способ защиты прав арендодателя. Поэтому вряд ли можно согласиться с мнением, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества не в соответствии с договором, уже в силу этого факта переходят к арендодателю. Во всяком случае, современный закон не знает такого основания возникновения у арендодателя права собственности на подобные плоды, продукцию, доходы. Напротив, есть более общая по отношению к п. 3 коммент. ст. норма п. 2 ст. 15 ГК: если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Однако если условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, наступает другое последствие: он вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если законом не предусмотрено иное (п. 4 ст. 614 ГК), а риск случайного повреждения вещи ложится на арендодателя. В этом случае договор аренды не подлежит досрочному расторжению.

Другой комментарий к статье 615 Гражданского Кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с условиями договора. Это означает, что судно, арендованное, например, для организации прибрежного кафе, бара, дискотеки, не может быть использовано для перевозок пассажиров и грузов.

Если стороны не оговорили условие о способах пользования арендованным имуществом, то эти способы диктуются назначением самого имущества. Иными словами, в арендованном нежилом помещении не могут проживать люди. При этом арендатор обязан учитывать правила использования арендованного имущества, закрепленные соответствующей нормативно-технической документацией.

2. Так называемое право аренды представляет собой совокупность как обязательственных, так и вещных прав. В связи с этим оно может выступать предметом самостоятельных сделок. Перечень возможных сделок содержится в п. 2 комментируемой статьи. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать его в перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, вносить в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Этот перечень способов распоряжения правом аренды является закрытым.

Пункт 2 комментируемой статьи не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма, безвозмездного пользования и других, указанных в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Либо согласие арендодателя может быть предоставлено в дополнительном соглашении сторон или односторонней сделкой.

3. Договоры субаренды и безвозмездного пользования являются производными от основного договора аренды. В этом случае перемена сторон в договоре аренды не происходит.

По договору субаренды (поднайма) арендатор сдает арендуемое им имущество в аренду третьему лицу — субарендатору. Договор субаренды является по своей природе договором аренды, в котором сторонами выступают арендатор и субарендатор. Указанные отношения регулируются нормами об аренде, следовательно, необходимо соблюдение предусмотренной законом формы договора и государственной регистрации (ст. 609 ГК). Субарендный договор не является трехсторонним, поскольку арендодатель и субарендатор не связаны между собой правоотношениями. Договор субаренды является производным от основного договора аренды. При этом ответственным по своим обязательствам перед арендодателем остается арендатор: он отвечает за просрочку платежей субарендатора и ухудшение арендуемого имущества.

Поскольку заключение договора субаренды не влечет прекращения основного договора аренды, то условия и юридическая судьба договора субаренды зависят от договора аренды. Так, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды: если договор аренды в установленном законом порядке признан ничтожным, то заключенный в соответствии с ним договор субаренды также является ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК). Кроме того, субарендатор не может быть наделен большими правами, чем арендатор.

Объектом субаренды может выступать любое имущество, являющееся объектом аренды. Исключением является имущество, взятое напрокат (п. 2 ст. 631 ГК).

4. В отличие от договора субаренды и ссуды при передаче арендных прав в залог или перенаем арендатор утрачивает свое арендное право, оно переходит к новому арендатору.

По договору перенайма арендатор передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В договоре аренды может содержаться условие, предполагающее передачу имущества в перенаем. В этом случае согласия арендодателя не требуется (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66), во всех остальных случаях передача имущества в перенаем возможна только с согласия арендодателя.

Своеобразие договора перенайма заключается еще и в том, что ответственность за арендованное имущество при перенайме переходит к новому арендатору. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу (п. 17 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Арендные права могут быть вложены в уставный капитал хозяйственных обществ целиком или частично. Так, арбитражный суд признал правомерной передачу арендных прав на отдельные помещения в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, поскольку имущественное право пользования несколькими помещениями является делимым и соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. В п. 5 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120) уточняется, что возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из ст. 384 ГК РФ, а п. 2 ст. 615 Кодекса не содержит запрета на передачу арендных прав в отношении части помещений.

5. Пределы реализации арендных прав ограничены тем, что собственником арендованной вещи остается арендодатель. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны при согласии арендодателя. Таким образом, первая односторонняя сделка — обращение к арендодателю с просьбой дать такое согласие. Следующая односторонняя сделка — выражение согласия арендодателем. Далее следует процедура заключения соответствующего договора. Норма, требующая при совершении сделок с арендными правами получения согласия арендодателя, является императивной и не может быть изменена договором (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Законодатель предусмотрел исключения из данного правила. Так, арендатор транспортного средства вправе без согласия арендодателя заключать договор с третьими лицами об использовании транспортного средства (ст. 638, 647 ГК РФ).

Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением и вопреки условиям договора аренды. Данное установление корреспондирует с п. 1 ст. 619 ГК РФ.

Указанное нарушение арендатором обязательства дает право арендодателю на возмещение убытков, причиненных как досрочным расторжением договора, так и ухудшением имущества, что соответствует правилам о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК).

Еще по теме:

  • Отрывок из бандитского петербурга адвокат "Бандитский Петербург" часть 2 "Адвокат", 15 лет спустя. Актеры и роли. (22 фото + 1 видео) Дмитрий Певцов, роль - Сергей Александрович Челищев, "Чёрный Адвокат" Родился 8 июля 1963 года […]
  • Ст 80 п3 нк рф Статья 85. Обязанности органов, учреждений, организаций и должностных лиц сообщать в налоговые органы сведения, связанные с учетом налогоплательщиков СТ 85 НК РФ. 1. Органы юстиции, […]
  • Судебная власть прокурорский надзор организация правоохранительной деятельности Судебная власть прокурорский надзор организация правоохранительной деятельности Контактная информация 117198, г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 6, каб. 218 Телефон: +7 (495) 787-38-27 […]
  • 1064 гк рф дтп Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда 1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит […]
  • Гражданский кодекс статья 567 Статья 567. Договор мены 1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. 2. К договору мены применяются соответственно […]
  • Как выписать бывшего мужа в рб Как выписать человека из квартиры Одной из самых популярных причин для выписки человека из квартиры является покупка собственного жилья и связанный с этим переезд. Однако в таких случаях […]