Расторжение договора аренды в одностороннем внесудебном порядке

Оглавление:

Расторжение договора аренды в одностороннем внесудебном порядке

Ссылка не верна или страница была удалена

Если Вы попали на эту страницу, перейдя
по ссылке внутри нашего сайта, пожалуйста, сообщите нам неверный адрес.

Для заказа бесплатной демонстрации возможностей информационно-правового обеспечения ГАРАНТ перейдите по ссылке

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2018. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 107392, г. Москва, ул. Халтуринская, д. 6А, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Расторжение договора в одностороннем порядке

Одним из способов прекращения своих обязательств является расторжение договора, которое осуществляется по желанию стороны в одностороннем порядке. О том, как сделать эту операцию с наименьшими последствиями для себя, узнаете прямо сейчас.

Основания для расторжения

В юридическом плане заключение любого соглашение, изменение любого из его пунктов, а также само расторжение должно происходить только при условии взаимного согласия обеих сторон. Соответственно, решение об одностороннем расторжении любого договора возможно, но оно должно иметь конкретные и значительные причины.

Сторона, решившаяся на подобную процедуру, должна сразу осознавать возможные последствия и в случае необходимости заранее быть готовой обосновать в суде подобный шаг с точки зрения его законности. В законодательстве такая мера предусмотрена и подробно описана в статьях Гражданского кодекса: 450, 451, 452 и 453. В них прописывается, что возможны такие основания отказа от договора в одностороннем порядке:

  1. Самый простой и очевидный случай – в тексте самого договора было заранее предусмотрено, что каждая сторона может отойти от выполнения соглашения в одностороннем порядке.
  2. В некоторых случаях подобную возможность дает и закон: например, расторжение бессрочного договора аренды.
  3. Противоположная сторона допустила нарушение условий исходного соглашения, и эти нарушения существенны. Например, была увеличена цена в одностороннем порядке, хотя в договоре такая возможность не предусмотрена. Другой пример – грубое нарушение сроков выполнения обязанности, в результате чего контрагент понес существенный убыток.
  4. Стороны не допускали нарушение соглашения, однако обстоятельства изменились таким образом, что выполнение договора стало невыгодным для фирмы. Например, по независящим от сторон причинам (вследствие засухи) значительно выросли цены на сельскохозяйственную продукцию, поэтому поставлять ее по оговоренной цене означает работать в убыток. Соответственно, закон встает на сторону потерпевшей стороны.

Существенное изменение обстоятельств

Если первые две причины вполне очевидны, и их доказательство в суде не представляет особой трудности, то последняя представляет наиболее сложный сценарий развития. Основная причина состоит в том, что доказать факт появления обстоятельств, которые влекут за собой невыгодность исполнения договора, довольно трудно.

Ситуацию усугубляет и то, что многие недобросовестные компании стремятся найти «лазейку» с помощью именно этого пункта: в попытке по сути незаконного расторжения договора в одностороннем порядке они пытаются сослаться на то, что рыночная обстановка изменилась таким образом, что теперь им невыгодно сотрудничать на заранее оговоренных условиях.

Поэтому гражданское законодательство более подробно уточняет именно это основание прекращение соглашения. Практика судебных разбирательств показывает, что судьи особенно строго следят за доказательной базой в подобных случаях. Во время принятия решения они исходят из того, что по результату рассмотрения должно быть доказано одновременное соблюдение всех следующих условий:

  1. Во время подписания договора каждая фирма (или граждане) не могли объективно предполагать, что ситуация изменится столь значительно, что работать на заключенных условиях станет невыгодно. Например, компании не могли объективно знать, что в таком-то году произойдет засуха, в результате которой цены на гречиху вырастут в 3-4 раза.
  2. Ситуация возникла по не зависящим от сторон причин, т.е. они объективно не могут влиять на этот процесс.
  3. Анализируя текст договора, невозможно утверждать, что стороны взяли на себя все риски изменения ситуации. Например, если в договоре явно отражено, что цены не могут измениться ни при каких условиях, значит, каждая сторона должна осознавать последствия подписания подобного соглашения. На практике такой пункт, разумеется, встречается крайне редко.
  4. Стороне удалось доказать, что если бы она не расторгла договор в одностороннем порядке, а продолжала его выполнение, это действительно привело бы к убыткам.

Таким образом, когда сторона опирается на возможность расторжения в связи с изменившейся обстановкой, она должна сразу понимать, что в случае возможного разбирательства в суде доказывать свою позицию зачастую будет непросто.

Порядок расторжения

Для того, чтобы расторгать договор, далеко не во всех случаях следует обращаться в суд. Часто фирмы или граждане стараются разрешить противоречие мирным путем, чтобы не тратить дополнительные средства и время на разбирательства. Закон также предусматривает возможность досудебного урегулирования. Поэтому в целом порядок расторжения соглашения по решению одной стороны можно сделать 2 способами:

  1. Без судебного процесса – в этом случае контрагенту высылают уведомление о расторжении (подробнее – в соответствующем разделе), которое он должен рассмотреть и ответить по существу в течение 1 календарного месяца. Если сторонам удалось договориться, это наиболее быстрый и удачный вариант решения проблемы. Составляется соглашение о расторжении договора, образец которого представлен ниже.

Такой случай имеет законодательное определение как «односторонний отказ от исполнения договора». Имеется в виду, что контрагент признает справедливым такое решение, поэтому он уже не сможет впоследствии требовать через суд исполнения обязательств другой стороной. В этом смысле документ выступает аналогом мирового соглашения – если оно подписано, стороны уже не смогут обратиться в суд повторно с теми же претензиями.

  1. Второй случай – это судебное решение вопроса, которое и определяется в законодательстве как «решение о расторжении в одностороннем порядке». В подобных ситуациях контрагент может обратиться в суд, чтобы признать решение недействительным и обязать ответчика исполнять свои обязательства, которые он взял на себя, подписав договор.

Расторжение в одностороннем порядке: последовательность действий

Таким образом, в общем случае, если сторона намерена прекратить исполнение обязательств, она может придерживаться такого алгоритма:

  1. Анализ последствий шага, подготовка доказательной базы для возможного судебного разбирательства, анализ возможных рисков и расчет убытков, которые может повлечь решение.
  2. Попытка устного согласования с контрагентом своего решения, объяснение ситуации в ходе деловых переговоров.
  3. Направление уведомления о расторжении в одностороннем порядке.
  4. Принятие решение по факту реагирования партнера: если он соглашается, то дело решается мирным путем, и составляется соглашение о расторжении договора.
  5. Если же согласие не получено, сторона должна решить, как поступать: выполнить договор до конца или рискнуть и прекратить его, ожидая факта обращения в суд контрагента.
  6. Самостоятельное обращение в суд по факту того, что контрагент поступает незаконно, не принимая ваших условий.

Каждый конкретный сценарий зависит от той или иной ситуации. В некоторых случаях более простым вариантом оказывается исполнить договор до конца, чем ожидать наступление рисков из-за принятия соответствующих судебных решений. Комментарий к этой теме можно увидеть здесь.

Уведомление о расторжении договора

Формально такое уведомление должно быть составлено только в письменном виде, поскольку устное сообщение намерений по телефону или в ходе личной встречи впоследствии довольно сложно документировать и доказать в суде.

Наряду с этим письменное оформление документа позволяет точно установить сроки, в течение которых другая сторона обязана ответить на уведомление. Вариантов может быть два:

  1. В общем случае (когда в договоре не указано иного условия) компания должна ответить в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления (течение срока начинается со следующего дня).
  2. Если в договоре прописан подобный порядок (что встречается крайне редко), то стороны действуют в соответствии с ним.

Уведомление следует составить в 2 экземплярах: 1 передается компании, а другой остается у первой стороны с визой о получении. Если же документ пересылается по почте, сделать это нужно только заказным письмом, чтобы стояла отметка о вручении и соответствующей дате.

В законодательстве нет четко разработанной формы уведомления о намерении расторжения договора в одностороннем порядке, поэтому составляется оно произвольно. При этом следует учесть наличие нескольких пунктов:

  1. Преамбула, в которой отражается, кто отправляет документ и на чей адрес.
  2. Основная часть с обязательной отсылкой к договору: указывается его название, дата и место заключения, прочие существенные сведения. Здесь же содержится собственно выражение желания расторгнуть договор, указывается причина и делаются отсылки на пункты соглашения и/или нормы гражданского законодательства.
  3. В заключении указывается срок, в который адресат обязан дать ответ (в соответствии с договоренностью или законодательством), а также дата, после которой отношения по договору между компаниями прекращаются.
  4. В конце приводится опись всех документов, которые прилагаются к уведомлению с указанием их формы – оригинал или копия.
  5. Наконец, ставятся дата, подпись уполномоченного лица (лиц) с расшифровкой и печать организации.

Образец уведомления стороны о том, что другая сторона намерена в одностороннем порядке осуществить расторжение договора, представлен ниже.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Уведомление обязательно фиксируется в журнале внутреннего документооборота (в качестве дополнительного доказательства даты его написания). Подписывается документ только директором либо другим лицом, которое имеет на это право в соответствии с внутренним регламентом.

Расторжение договора аренды

Ситуации на практике нередко оказываются очень сложными, поскольку договоры между юридическими лицами нередко заключаются на очень большой, многолетний срок, в течение которого объективно невозможно предвидеть все возможные риски, связанные с изменением рыночной конъюнктуры.

Одним из примеров долгосрочных договоров является договор аренды. В этом случае возможно 2 варианта развития событий:

  1. Если договор заключен на неопределенный срок, это самая выгодная для арендатора ситуация, потому что в гражданском законодательстве она предусмотрена напрямую (статья 610 ГК). При этом сторона может не объяснять причин, побудивших ее принять решение. В большинстве случаев отказ реализуется во внесудебном порядке на основании заключения соглашения о прекращении договора. Единственное условие – арендатор должен уведомить арендодателя о своих намерениях заблаговременно (как указано в договоре – например, за 6 месяцев).
  2. Если же договор заключен на конкретный срок (например, до 1 января 2020 года), это сильно осложняет ситуацию для арендатора и облегчает положение арендодателя, который имеет право не согласиться с уведомлением о расторжении. Арендатор может составить исковое заявление, однако делать это целесообразно в том случае, если есть веские доказательства правоты своей позиции.

Расторжение договора оказания услуг

В случае такого договора ситуация может сильно осложниться тем, что хотя гражданское законодательство и предусматривает возможность прекращения соглашения из-за некачественно оказанных услуг, но не расписывает в подробностях определенные случаи.

Поскольку оказание услуг – это сфера с чрезвычайно разнообразными видами деятельности, то и прекращение договора по факту может иметь очень много оснований.

Большинство фирм страхует себя от возможного досрочного расторжения, поэтому при подписании договора нужно сразу обращать внимание на соответствующий пункт. Например, если вы проводите кабельный интернет в квартиру, в которой не проживете более года, нужно выбирать именно тех провайдеров, которые не предъявляют требований по уплате неустойки в таких случаях.

Семинар с практикующим юристом конкретно по расторжению договора оказания услуг можно увидеть здесь.

Расторжение трудового договора

Понятно, что все случаи возможного прекращения трудовых отношений предусмотрены в законе. Однако могут возникнуть ситуации, когда фирма пожелает уволить сотрудника в одностороннем порядке, расторгнув с ним трудовой договор. В этом случае ему лично или по физической почте также отправляется уведомление, при этом важно учесть несколько особенностей:

  1. Уведомление составляется обязательно в 2 экземплярах, как и сам договор.
  2. Если речь идет о срочном трудовом договоре, то уведомление о его прекращении можно послать не позднее 3 календарных дней окончания его срока действия.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность расторжения договора в любой момент в одностороннем порядке. Однако важно обосновать свою позицию и попытаться разрешить все споры с контрагентом мирным путем.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем возможно с добросовестными и недобросовестными арендаторами, в судебном или внесудебном порядке, на основании закона или договора. Об этом — в нашей статье.

Образец уведомления арендодателя о расторжении аренды.doc

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке

Арендодатель расторгает договор в рамках реализации предоставленного законом субъектам гражданских отношений права на одностороннее прекращение обязательства (судебная практика давно уравняла понятия «односторонний отказ» и «одностороннее расторжение», см. постановление Президиума ВАС от 16.02.2010 № 13057/09). Эта норма распространяется только на договоры с неопределенным сроком (бессрочные).

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ достаточно будет предупредить арендатора о прекращении отношений с ним за 1 месяц, а в случае аренды недвижимости — за 3 месяца. Никаких требований, кроме соблюдения срока направления, к предупреждению законодателем не разработано.

Расторгнуть тем же способом договор аренды с установленным сроком действия возможно, если такое условие содержится в договоре.

Нормы гражданского законодательства не обязывают как-либо обосновывать намерение завершить бессрочные арендные отношения (это безмотивный отказ). Тем не менее принимать во внимание и интересы арендатора придется, поскольку буквальное исполнение нормы может превратиться из реализации права в злоупотребление правом. Например, если окончание договора и возврат земельного участка приходится на период полевых работ или же возврат предмета аренды ведет к прекращению арендатором деятельности и ограничению конкуренции и т. п. (см. постановление ФАС ПО от 24.02.2010 по делу № А49-926/2009 и статью «Злоупотребление правом в гражданском праве – формы»).

Нормативные гарантии прав арендодателя на расторжение договора во внесудебном порядке

Бессрочный договор аренды не может устанавливать прямых или косвенных запретов, лишающих права отказываться от его исполнения без указания причин, поскольку такие правила договора изменили бы суть этих отношений, нивелировав их главный признак — временность владения или пользования арендованным имуществом. Об этом говорится в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16.

К таким безусловным запретам относится, например, обязанность выплатить за расторжение денежную сумму. Так, согласно п. 15 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» от 22.11.2016 № 54 запрещено взимать компенсации за осуществление права на безмотивный отказ от арендного договора с неопределенным сроком действия.

Важно помнить, что выбор бессрочного режима аренды имущества является правом арендодателя, а его принуждение к отказу от такого режима и требование определить срок не допускается (определение ВС РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в судебном порядке

Прекращение арендных отношений на определенный срок по желанию арендодателя регламентировано в ст. 619 ГК РФ. Нормы статьи предусматривают расторжение договора в этом случае только по решению суда. Досудебный порядок разрешения спора обязателен (ст. 148 АПК РФ, п. 60 постановления «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ» от 01.07.1996 Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8).

Само право арендодателя прекратить отношения по аренде поставлено в зависимость от недобросовестности арендатора, который:

  • существенно или неоднократно нарушает договор аренды, в том числе использует объект аренды не по назначению;
  • значительно снижает качество имущества;
  • допускает просрочку арендных платежей более 2 раз подряд;
  • не осуществляет возложенный на него капитальный ремонт в установленный или разумный срок.

В отношении земельного участка при расторжении договора необходимо будет доказать, что допущенное арендатором нарушение является существенным (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Если же арендатор уже устранил последствия или хотя бы прекратил нарушение, суд не расторгнет договор (см. п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Как видим, и сам перечень довольно ограниченный, и формулировки нарушений включают такие неопределенные понятия, как разумность срока (ст. 314 ГК РФ), существенность допущенного нарушения (ч. 2 ст. 450 ГК РФ), имеющие субъективное толкование.

Стороны вправе закрепить в договоре дополнительные основания его расторжения.

Рекомендации по составлению уведомления о расторжении договора. Образец уведомления

Требований к форме, тексту и способу передачи арендатору уведомления арендодателя о расторжении договора аренды или образца такового нормативные акты не содержат. Соответственно, следует руководствоваться обычной практикой.

Документ составляется в письменной форме и должен содержать:

  • реквизиты отправителя и получателя;
  • информацию о прекращаемом договоре;
  • сообщение о решении его расторгнуть с указанием причин (для бессрочных договоров — при наличии соответствующего пункта в договоре, для договоров со сроком действия — в обязательном порядке).

Способы направления уведомления подробно описаны в статье «Как направить уведомление о расторжении договора аренды?».

В рассматриваемом случае прекращения отношений по аренде целесообразно прилагать к уведомлению заранее подготовленный вариант соглашения о расторжении договора аренды, с примером и правилами составления которого можно ознакомиться в статье «Соглашение о расторжении договора аренды — образец».

Итак, реализация права расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем допускается и в силу закона, и в силу договора. Арендодатель имеет возможность отказаться от отношений с арендатором в судебном порядке, а в ряде случаев и без обращения в суд.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем допускается только в крайних случаях. Что это могут быть за ситуации и как правильно оформить прекращение арендных отношений – об этом и поговорим.

Что значит досрочно разорвать аренду

Арендные отношения могут возникать на определенный срок, который стороны оговаривают в договоре, или на бессрочной основе. Есть еще случаи, когда на законодательном уровне к аренде определенного вида имущества устанавливаются так называемые предельные сроки аренды. Тогда арендные отношения не могут длиться дольше, чем эти предельные сроки.

Но в любом случае пока срок прекращения договора не наступил, любая из сторон может захотеть прекратить арендные правоотношения. Это и называется досрочным прекращением договора. Поскольку аренда – это двухсторонняя сделка, здесь защищаются права обеих сторон. И чтобы отношения прекратились досрочно, нужно согласие обеих сторон.

И вот на случай защиты стороны договора аренды от внезапного и невыгодного расторжения сделки ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в одностороннем порядке расторжение происходит только через суд, и то если у инициатора процесса будут основания для выдвижения подобного требования.

Когда арендодатель получает право досрочно потребовать свое имущество

В уже вышеупомянутой статье 450 ГК РФ прописаны общие основания, по которым обе стороны сделки могут потребовать через суд досрочного ее прекращения. К ним относятся:

  • существенное нарушение договора;
  • другие случаи, которые прямо прописаны в законе или договоре.

Под существенным законодатель понимает такое нарушение одного из договорившихся, которое влечет за собой причинение ущерба, отчего другой договорившийся несет значительные потери. Но тут нет конкретики, поэтому суд решает, действительно ли нарушение было существенным.

К другим случаям как раз и относятся основания, закрепленные в ст. 619 ГК РФ, на основании которых арендодатель может потребовать прекратить договор. Арендодатель может потребовать вернуть ему предмет аренды, если установит, что арендатор:

  • существенно нарушает условия договоренности;
  • пользуется имуществом с нарушением его назначения, оговоренного в договоре, или вытекающего из природы самой вещи;
  • существенно ухудшает имущество;
  • два раза подряд не вносит аренду;
  • не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено.

Сами стороны могут в договоре аренды прописать дополнительные условия для досрочного прекращения аренды или детализировать те, что закреплены в законе. Кстати, такая детализация значительно упростит доказывание в суде наличие оснований для расторжения договора.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений

Понятно, что если обе стороны согласны прекратить аренду раньше срока, то они просто совершают действия в этом направлении, такие как передача обратно предмета аренды и подписание акта-приема передачи. А сам договор закрывается дополнительным соглашением, составленным в аналогичной форме.

А вот если арендатор против, тогда арендодателю придется идти в суд, и то не сразу. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вначале должен направить арендатору письмо, в котором потребовать от арендатора исправить допущенные нарушения. Эта же позиция подтверждена в п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Важно! В дополнении к требованию исправить нарушение должно идти предложение расторгнуть договор досрочно.

В том случае если арендатор выполнит поставленные перед ним требования в установленный или разумный срок, арендодатель теряет право на обращение в суд. Это подтверждается п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14. Так что досрочно расторгнуть договор можно только в случае, если арендатор продолжает не выполнять свои обязательства.

Последствия расторжения аренды

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Статьи по теме

Компания заключает новый договор аренды или продлевает действие прежнего договора. Что нужно указать в договоре, чтобы арендатор мог отказаться от него досрочно во внесудебном порядке?

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация.

Если стороны заключают договор на неопределенный срок, то право на отказ от договора аренды без обращения в суд предоставлено законом. Если же арендодатель сдает помещение только на определенный срок, то нужно включить условие о праве арендатора на односторонний отказ во внесудебном порядке. Но важно очень внимательно отнестись к его формулировке, чтобы не получить совсем не тот эффект, на который рассчитывали.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Ни один арендатор не застрахован от такой ситуации, когда нужно досрочное расторжение договора аренды по его инициативе. Это может быть связано с необходимостью переехать в более удачный офис, принятием решения о закрытии филиала, который находился в арендуемом помещении, или просто отсутствием денежных средств для уплаты арендной платы.

При этом на стадии подготовки проекта документа арендаторы не всегда задумываются о включении в него порядка расторжения, а главное — права на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора. При отсутствии согласованного внесудебного порядка его расторжения по инициативе арендатора досрочно выйти из арендных отношений будет непросто.

Право на расторжение договора аренды без суда зависит от его срока действия

Возможность расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке по инициативе арендатора зависит в первую очередь от того, на какой срок он будет заключен. Поэтому при решении вопроса о том, какие положения о расторжении придется закрепить в договоре аренды, нужно ориентироваться именно на его срок.

Три бесплатных вебинара

Договор аренды заключен на неопределенный срок

Если стороны планируют заключить договор аренды на неопределенный срок, то в этом случае арендатор сможет отказаться от него в любое время. Потребуется только предупредить арендодателя об отказе от соглашения аренды недвижимости за три месяца, а в случае аренды другого имущества — за один месяц (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). В суд обращаться не нужно. Так же как и не обязательно особо оговаривать это право в договоре.

После уведомления арендодателя об отказе от соглашения арендатору важно как можно быстрее вернуть помещение по акту приема-передачи. Пока помещение не передано, арендатору придется оплачивать арендную плату, даже если фактически договор уже расторгнут. Не платить аренду можно, только если доказать, что арендодатель уклонялся от приемки помещения (п. 37 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2017 № 308-ЭС17-454 по делу № А53-31007/2015).

При этом передача ключей от помещения третьему лицу (например, охране) не представляет собой надлежащий возврат помещения, подтверждающий надлежащее прекращение арендных отношений (см. Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 № 306-ЭС16-3858 по делу № А55-28556/2014).

Стороны вправе установить иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды с неопределенным сроком исполнения. То есть можно предусмотреть увеличенный или сокращенный срок уведомления об отказе от соглашения.

Договор аренды заключен на определенный срок

В отношении соглашений, заключенных на определенный срок, в Гражданском кодексе нет отдельного упоминания о праве расторгнуть арендные отношения без обращения в суд. В нем указано только о возможности расторгнуть договор аренды (независимо от его срока) по инициативе арендатора в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ).

Таким образом, отказаться от аренды немотивированно (при отсутствии существенных нарушений со стороны арендодателя) да еще и без суда арендатор не может. Это право у него будет, только если особо предусмотреть его в договоре.

ГК РФ определяет требования, предусмотренные для порядка информирования арендодателя по факту прекращения договора аренды.

Пример из практики. Арендодатель направил уведомление об отказе от исполнения договора на имя арендатора. Однако в дальнейшем не стал предъявлять требования по поводу освобождения помещения, находясь с арендатором в прежних правоотношениях. Кроме того, арендатор и арендодатель заключили дополнительное соглашение к имеющемуся документу (последнее, кстати, распространялось даже на период до подписания соглашения).

Позже одна из сторон обратилась в суд с иском. Суды нижестоящих инстанций вняли требованиям: договор аренды они посчитали прекращенным, а в дополнительном соглашении увидели ничтожную сделку.

Однако Верховный Суд РФ с такой позицией не согласился. Он посчитал, что договор аренды прекращен не был, противоречий гражданскому законодательству нет (см.: Определение Верховного Суда РФ от 02.07.2015 № 305-ЭС15-2415 по делу № А40-28123/2014.

В договоре можно предусмотреть безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке

Прямое упоминание в Гражданском кодексе права арендатора на расторжение соглашения путем обращения в суд (ст. 620 ГК РФ) не ограничивает в возможности закрепить в договоре право на досрочный отказ от договора в одностороннем внесудебном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор будет считаться соответственно расторгнутым или измененным. Как отмечается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», договор изменяется или прекращается с того момента, когда было доставлено соответствующее уведомление о прекращении или изменении договора.

Следовательно, Гражданский кодекс допускает, что стороны вправе согласовать условие о внесудебном расторжении договора аренды самостоятельно.

Причем для отказа арендатора (а равно арендодателя) от договора без обращения в суд стороны могут как предусмотреть специальные основания, так и не предусматривать никаких оснований, сделав право на отказ безусловным, немотивированным. Одно время правомерность такого подхода была под вопросом. Дело в том, что в статье 620 Гражданского кодекса указана следующая формулировка:

«…договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса».

Существовала точка зрения, что эту норму нужно понимать следующим образом: предусмотреть право на отказ от договора аренды во внесудебном порядке можно (основываясь на положениях статьи 450 Гражданского кодекса), но только если будут предусмотрены конкретные основания для такого отказа. Но еще в 2008 году Президиум Высшего арбитражного суда подтвердил, что такое мнение ошибочно. Правда, в этом деле речь шла об отказе от договора арендодателя, но эта позиция в равной степени применяется и к отказу арендатора.

Пример из практики. В договоре аренды, заключенном на 20 лет, стороны предусмотрели право арендодателя досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Арендодатель решил воспользоваться таким правом и направил уведомление арендатору, но тот освободить помещение отказался.

Суды трех инстанций тоже отказались выселить арендатора. Они посчитали, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо, чтобы закон или договор предусматривал конкретные основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. В данном договоре не было указано каких-либо оснований для одностороннего отказа — просто было предусмотрено право на отказ без каких-либо причин.

Президиум Высшего арбитражного суда с такой позицией не согласился. Он четко указал, что для одностороннего отказа достаточно самого факта указания в законе или договоре на такую возможность. Дело было направлено на новое рассмотрение (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № ВАС-5782/08).

Таким образом, в договор аренды можно включить право арендатора как на немотивированный отказ от договора, так и на отказ по предусмотренным в договоре основаниям.

Ошибочные формулировки условия о праве арендатора на отказ

При включении в договор условия о расторжении договора во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к его формулировке. В случае неоднозначной формулировки суд, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия. При этом буквальное значение означает сопоставление договора с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ), может понять его совсем не так, как понимал это условие арендатор.

Не указано о расторжении договора аренды именно во внесудебном порядке

Самая распространенная ошибка, когда в договоре содержится примерно такая формулировка:

«Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 3 месяца».

Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора аренды по собственной инициативе. Раз это право только потребовать расторжения (а не отказаться от договора) и ничего не сказано о внесудебном порядке, то речь идет о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора. Кроме того, такое условие нужно сопоставлять с условиями о порядке прекращения договора, которые могут находиться в том числе в другом разделе договора.

Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении (или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора). Но когда таких условий нет, а в иных условиях расписан только порядок прекращения договора по соглашению сторон, вряд ли можно считать, что у арендатора есть право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Пример из практики. Стороны заключили договор аренды помещения, в котором должен был разместиться филиал арендатора. Срок аренды — восемь лет. По условиям договора арендатор вправе был потребовать досрочного расторжения при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, а также соблюдения арендатором требований договора о своевременном внесении арендной платы и возмещении расходов арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

Также было условие о том, что договор считается расторгнутым с момента регистрации соглашения о расторжении, которое подлежит подписанию сторонами как при окончании срока действия договора, так и при его досрочном расторжении.

В связи с закрытием филиала арендатор решил воспользоваться своим правом на отказ от аренды и направил арендодателю письмо об этом. Арендодатель не согласился расторгнуть договор, а через некоторое время подал иск о взыскании долга по арендной плате и неустойки. Арендатор заявил встречный иск о расторжении договора аренды.

При первом рассмотрении дела суд удовлетворил иск о взыскании долга и неустойки и отказал в удовлетворении встречных требований (апелляция оставила решение без изменения).

Кассационная инстанция вернула дело на новое рассмотрение, и на этот раз суд первой инстанции решил, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний отказ и договор является расторгнутым. Поэтому суд отказал в удовлетворении обоих исков: в требовании о взыскании долга, так как отсутствовали основания для взыскания арендной платы после расторжения договора, а во встречном требовании — поскольку договор и так уже расторгнут. Апелляционная и кассационная инстанции с этим выводом не согласились и частично взыскали с арендатора долг и неустойку.

Окончательный вывод сделал Президиум Высшего арбитражного суда. Он посчитал, что у арендатора не было права на отказ от договора во внесудебном порядке, так как по условиям договора он мог только потребовать досрочного расторжения, но не мог заявить о расторжении в одностороннем порядке (применительно к пункту 3 статьи 450 ГК РФ).

Следовательно, по условиям договора вопрос о его расторжении мог быть решен только в судебном порядке, а у арендатора всего лишь было право инициировать такой спор. При этом Президиум Высшего арбитражного суда принял во внимание, что в конкретной спорной ситуации у арендатора возникло право требовать расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (принятием решения о ликвидации филиала).

Поэтому Президиум в итоге подтвердил возможность расторжения договора, но решение суда первой инстанции, вынесенное при первом рассмотрении, в части взыскания долга по арендной плате на дату вынесения этого решения было оставлено без изменения (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.11 № ВАС-9615/11)

Такой позиции придерживаются и нижестоящие суды. Таким образом, в интересах арендатора четко указать в договоре, что он имеет право не просто на расторжение договора аренды по своей инициативе, а на отказ от него именно в одностороннем внесудебном порядке, который влечет за собой расторжение договора (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

При этом, как следует из п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой предоставлено право на отказ от договора или исполнения договора, должна, осуществляя представленное право действовать добросовестно и разумно в установленных пределах. Как отметил ВС РФ, нарушение представленной обязанности может повлечь отказ в судебной защите, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Указана обязанность уведомить арендодателя об освобождении помещения, но не само право на отказ

Иногда в договор аренды включают условие о том, что арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения. Но при этом о праве арендатора на отказ от договора ничего не говорится.

Это серьезная ошибка. Буквальное толкование такого договорного условия не позволяет приравнять его к условию о праве арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора. Ведь досрочное освобождение помещений может стать в том числе следствием досрочного расторжения договора по соглашению сторон, а не только по инициативе одной из сторон.

Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист

Санкции за односторонний отказ от договора аренды

В процессе обсуждения проекта договора арендодатель может согласиться на то, чтобы включить в него право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. Но при этом арендодатель может настоять на условии о санкциях за использование такого права. Обычно это неустойка (штраф) в определенном размере, который арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа, внесенного арендатором при заключении договора.

Бывает, что арендаторы легко соглашаются на такое условие, полагая, что при необходимости его легко можно будет оспорить в суде и в результате избавиться от договора без потерь. В действительности не все так однозначно. Есть разные судебные позиции на этот счет. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» вопроса о плате за досрочный выход из договора не коснулось (судебная практика по вышеуказанному постановлению: Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014).

Позиция первая: неустойка за односторонний отказ от договора — злоупотребление правом

Некоторые суды считают, что нельзя предусмотреть в договоре аренды штраф за то, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний внесудебный отказ от договора и при этом ничего не нарушал.

По мнению судов, включение в договор санкций за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке противоречит природе неустойки как меры ответственности, применяемой только за нарушение обязательств. В данном же случае никакого нарушения нет, поскольку арендатор использует право на отказ от договора, предоставленное ему договором. Арендатор не должен нести ответственность за использование своего права.

Таким образом, применение таких санкций является злоупотреблением правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). Поэтому односторонний отказ арендатора от исполнения договора не может являться основанием для применения к нему меры ответственности в виде неустойки (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2016 г. по делу № А55-16666/2015).

Позиция вторая: неустойка за односторонний отказ от договора возможна

Другие суды не видят ничего противозаконного в плате за досрочный отказ от договора, ссылаясь на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Причем есть мнение о том, что плата за досрочный выход из договора не является мерой ответственности (неустойкой в полном смысле), а представляет собой своего рода приобретение права на отказ от договора на возмездной основе. Экономически это вполне оправданно в предпринимательских отношениях, учитывая, что другая сторона договора (арендодатель) из-за досрочного отказа лишается того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор. Также есть примеры, когда суды воспринимают плату за досрочный выход из договора именно как неустойку, но даже в этом случае считают ее возможной.

Пример из практики. Рассматривался спор по иску арендодателя о взыскании неустойки за досрочное расторжение договора аренды. Этот договор был заключен в феврале 2012 года и должен был действовать до конца 2012 года. В нем имелось такое условие:

«Договор может быть расторгнут досрочно при отказе арендатора от права аренды помещения в случае исчезновения необходимости такой аренды, при условии направления не менее чем за 60 дней письменного уведомления об этом арендодателю; в этом случае арендатор обязан выплатить арендную плату до конца текущего года».

Уже в середине марта 2012 года арендатор уведомил арендодателя о том, что он расторгает договор с середины июня. Стороны подписали акт приема-передачи помещения, после чего арендодатель потребовал от арендатора неустойку в размере арендной платы за шесть месяцев (то есть до конца года), сославшись на договорные условия. Арендатор неустойку не оплатил, и арендодатель обратился в суд.

Суды трех инстанций встали на сторону арендодателя, сославшись на принцип свободы договора. А из-за того, что арендатор не заявил о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса, сумма неустойки была взыскана в полном объеме (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.13 по делу № А43−24738/2012).

Аналогичную позицию можно увидеть в определении ВАС РФ № ВАС-4681/11, постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.13 по делу № А63−10179/2012.

Еще по теме: