Что такое залог прав требования участника долевого строительства

Оглавление:

Залог прав по дду

Что такое залог права требования участника долевого строительства?

который вступил в силу с 2008 года, регламентирует, что основания для получения ипотечной недвижимой собственности могут применяться и к залогу прав требования участников долевой сделки, происходящих из долевого договора . С особенностями получения жилого объекта на стадии строительства по договору долевого участия можно ознакомиться в 214 Федеральном законе страны. Что это? Согласно составленному документу о долевом договоре строительная организация берет на себя обязанности: в оговоренные сроки создать многоквартирный объект недвижимости или другой объект для проживания; сдать его в надлежащем качественном виде другой стороне. При этом дольщик имеет обязанности по принятию недвижимого объекта для проживания, если он не имеет претензий по качеству квартиры. Кроме того, дольщик обязуется оплатить полную стоимость помещения для проживания в установленные сроки.

Что такое залог прав требования по договору долевого участия?

Банк не сможет взять строительный объект в залог, ведь недвижимость не достроена, поэтому прав собственности на неё еще не существует. Исходя из этого, распоряжаться жилой площадью невозможно. Банковской организации важно свести риски кредитования к минимуму, поэтому она опасается оставаться без залога. В наши дни кредитору требуются гарантии, обеспечивающие Федеральный закон №214. Выделяют несколько разновидностей кредитования под залог прав требования по договору долевого участия. Застройщика Строительная компания имеет право привлекать финансовые средства, выданные банком, для строительства многоквартирного дома.

Среднему и малому бизнесу

Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье. Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ДДУ – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства).

Залог прав по дду

При получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором о залоге. Единственное уточнение: мы в договоре ипотеки права по ДДУ вставляем точную цитату из п. 1 ст. 58 закона о залоге, т.к. не факт, что регорганы вспомнят про эту норму и зарегистрируют ипотеку на квартиру. Группа: Пользователи Регистрация: 6.10.2008 Город: Москва — Кунцево — Сетунь А про него все всегда забывают. Закон о залоге — это такой член большой семьи, не выходящий из комы.

Договор залога прав по договору долевого участия в строительстве

передать в залог другому юр. лицу -Залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по договору купли-продажи строительных материалов. Вопрос: Права требования в отношении объекта долевого участия — могут ли быть предметом залога в обеспечение исполнения обязательств по договору купли продажи строительных материалов? Примечание: Залогодержатель не имеет никакого отношения к застройщику. строительные материалы Залогодателем будут приобретаться для своей коммерческой деятельности. Ответ Стороны вправе заключить договор залога прав по договору долевого участия в строительстве.

О некоторых актуальных вопросах залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве

Фактически в данном случае участник долевого строительства (дольщик) экономит свои средства в обмен на ожидание желанного объекта недвижимости. При этом, чем раньше дольщик вкладывает свои средства в приобретение объекта недвижимости в строящемся здании, тем существеннее размер экономии. Соответственно, с этой точки зрения вложение денежных средств на «стадии котлована» — самый выгодный способ приобретения недвижимости.

Кроме того, при вложении денежных средств на этапе строительства дольщику, как правило, предоставляется возможность оплатить стоимость объекта недвижимости в рассрочку (либо с отсрочкой), что весьма редко встречается при покупке «готовой» недвижимости.

Что такое залог прав требования по договору долевого участия?

Долевое участие – один из инвестиционных инструментов, с помощью которого можно приобрести квартиру. Процедура производится в соответствии с договором долевого строительства. По сути, он выступает в качестве объекта.

Его особенность заключается в том, что на момент передачи в залог он еще не построен.

Дольщик, используя для покупки ипотеку, рассчитывает, что в качестве залога сможет предъявить ДДУ.

Но как банковские организации расценивают эту разновидность залога? На этот и другие вопросы ответим в статье.

Что это такое?

В соответствии с Федеральным Законом №214 от 2004 года, регулирующего правовую область долевого участия, договор ДУ является документом, обладающим юридической силой.

Он заключается между двумя участниками – Дольщиком и Застройщиком:

  • главная обязанность строительной компании – в указанный период времени возвести многоквартирный дом, ввести его в эксплуатацию и оформить передаточный акт;
  • вторая сторона соглашения – дольщик, он обязуется за установленную договором сумму, и принять квартиру.

Кредитование

Договор выступает обещанием строительной компании возвести дом. Банк не сможет взять строительный объект в залог, ведь недвижимость не достроена, поэтому прав собственности на неё еще не существует. Исходя из этого, распоряжаться жилой площадью невозможно.

Банковской организации важно свести риски кредитования к минимуму, поэтому она опасается оставаться без залога.

В наши дни кредитору требуются гарантии, обеспечивающие Федеральный закон №214.

Выделяют несколько разновидностей кредитования под залог прав требования по договору долевого участия.

Застройщика

Строительная компания имеет право привлекать финансовые средства, выданные банком, для строительства многоквартирного дома. При оформлении кредита банк обращает внимание на репутацию Застройщика, количество уже возведенных сооружений.

Если опыт у фирмы отсутствует, то кредит не будет предоставляться.

Финансирование строительной компании производится по одной из схем:

  1. Предоставление кредита до момента подписания соглашения с дольщиками. Банк и будет являться залогодержателем первой очереди. При этом в качестве залога выступает земельная территория, на которой будет возводиться постройка.
  2. По второй схеме банк оформляет кредит после подписания соглашения с дольщиками, и получает имущество в залог. При этом залогом также будет выступать территория или объект, строительство которого еще не завершено.

Залог банковской организации и условия его предоставления регламентируются соответствующим Законом.

Особое внимание стоит уделить статье 340 ГК РФ, в соответствии с которой устанавливается: если залогом выступает участок земли, то банку будут принадлежать все возводимые или уже имеющиеся на нем сооружения.

Получается, что по окончанию строительства у банковской организации будет не только земельная территория, но и многоквартирный дом в качестве залога.

Требуется ли оплата госпошлины за регистрацию договора долевого участия? Смотрите тут.

Кредитование дольщика может производиться:

  1. На приобретение недвижимости с первичного рынка. При таком типе кредитования вступает в силу Постановление Высшего Суда РФ от 2011 года. В нем указывается, что залог возникает не с момента получения права собственности на жилье, а с момента государственной регистрации ДДУ. Регистрация осуществляется регистрационной палатой. Для этого не потребуется составлять заявления или оплачивать гос. пошлину.
  2. Предоставление кредитной суммы под залог. После окончания регистрации договора у дольщика появляется право требовать выполнения обязательств строительной компании. В соответствии с ФЗ №10 эти права и являются предметом залога, обеспечивающего обязательства по договору.

Предварительно банковская организация анализирует предмет залога и проверяет:

  • Строительную компанию. Внимательно изучаются отзывы, опыт работы и количество возведенных строений.
  • Объект строительства. Имеется ли необходимая документация, сколько по времени будет возводиться сооружение и т.д.

Залог прав требования по договору долевого участия

В последние годы все большей популярностью стало пользоваться долевое строительство. Введенный в действие ФЗ №214 регламентирует отношения, складывающиеся между участниками договора.

Им также указывается, что правила ипотечного кредитования распространяются на залог недвижимости, а также на право этого имущества.

До принятия закона дольщики могут рассчитывать исключительно на предоставление потребительского займа у банка под высокую процентную ставку или предоставлять в залог другую недвижимость.

Ввиду внесенных изменений, банковские организации предоставляют ипотеку под залог прав требования.

В строительстве

На основании ДДУ строительная компания обязуется возвести многоэтажный дом.

Права на квартиру передаются дольщику при заключении соответствующего договора и внесения им платежной суммы.

Чтобы дольщик смог взять ипотеку для покупки, он может передать права на квартиру банковской организации.

После завершения строительства теоретически квартирой будет владеть банк. Это будет продолжаться до тех пор, пока залог не вернется обратно по причине погашения задолженности – ипотеки.

В пользу банка

Залог прав требования – процедура, проводимая в пользу банка. Кредитные организации не могут рисковать и предоставлять крупные ипотеки под «честное слово».

Если у гражданина нет другой недвижимости, которую он может представить залогом, то он предает свои права.

Если дольщик или строительная компания не смогут возместить средства, необходимые для погашения выданной ипотеки, то банк изымает дом или квартиру, переданную под залог.

Договор залога прав требования оформляется в текстовом виде.

Главное условие его юридической силы – государственная регистрация.

Если не соблюдать её правила, то соглашение может быть признано недействительным.

Необходимые документы

Регистрация производится в соответствии с заявлением и пакета документов, в который входит:

  • договор залога;
  • квитанция об уплате государственной пошлины – оригинал;
  • документация, указанная в договоре залога;
  • другие документы, которые могут потребоваться на основании законодательства страны.

Регистрация

Чтобы предоставить права в качестве залога, потребуется зарегистрировать договор залога права требования по договору долевого участия в соответствии со статьей 17 ФЗ №214.

Для этого в нем требуется указать:

  • ссылку на ДДУ и объект строительства, права на который передаются банку;
  • название органа государственной власти, которым производиться регистрация договора;
  • номер и дату регистрации ДДУ.

Нужна формула расчета неустойки по договору долевого участия? Читайте здесь.

Как действует закон долевого участия в строительстве многоквартирного дома? Подробная информация в этой статье.

Образец договора содержит в себе такие сведения, как время передачи объекта, его техническое описание, основания для предоставления прав на недвижимость в качестве залога.

Госпошлина

Государственная пошлина, уплачиваемая за регистрацию договора о внесенном залоге, взимается на основании статьи 333 НК РФ.

Для физических лиц сумма составляет 1000 рублей, для юридических лиц 4.000 рублей.

На видео о правах третьих лица на квартиру дольщика

Договор залога прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве

г. [место заключения договора]

[дата заключения договора]

[Наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [документ, подтверждающий полномочия], именуемое в дальнейшем «Залогодержатель», с одной стороны и

[Ф. И. О. полностью] [число, месяц, год] года рождения, паспорт серия [значение] номер [значение], именуемый в дальнейшем «Залогодатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Настоящий договор является обеспечением исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору [указать вид договора] N [значение] от [число, месяц, год] (далее — основной договор).

1.2. По настоящему договору Залогодатель передает в залог Залогодержателю права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве N [значение] от [число, месяц, год] (далее — договор участия в долевом строительстве), заключенного между Залогодателем и [наименование застройщика] (далее — Застройщик).

1.3. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществлена [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] [число, месяц, год], номер государственной регистрации [значение].

1.4. Объектом долевого строительства, подлежащего передаче Залогодателю в соответствии с договором участия в долевом строительстве, является: [указать наименование и характеристики объекта долевого строительства].

Срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Залогодателю — [срок].

1.5. Право требования, являющееся Предметом залога, оценивается Сторонами в сумме [сумма цифрами и прописью] рублей.

1.6. Залогодатель гарантирует Залогодержателю, что все обязанности, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, выполнены им в полном объеме и своевременно. В том числе Залогодатель уплатил Застройщику сумму [сумма цифрами и прописью] рублей.

1.7. Предмет залога не обременен какими-либо обязательствами Залогодателя перед третьими лицами и свободен от их притязаний, под арестом или запретом не состоит.

1.8. Залогодатель подтверждает, что предупредил в письменной форме Залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации настоящего договора правах третьих лиц на Предмет залога.

В случае неисполнения Залогодателем этой обязанности Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий настоящего договора.

1.9. В силу залога Залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обязательства по основному договору получить удовлетворение за счет Предмета залога преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.

1.10. Залог права требования к Застройщику возникает с момента государственной регистрации настоящего договора.

2. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом

2.1. Залог права требования обеспечивает исполнение Залогодателем следующих обязательств по основному договору:

— по основному долгу: [сумма цифрами и прописью] руб.;

— по уплате процентов в сумме [сумма цифрами и прописью] руб.;

— по уплате штрафных санкций в порядке и размере согласно основному договору.

2.2. Сроки исполнения обязательств Залогодателя по основному договору установлены в самом договоре.

2.3. Залог права требования по настоящему договору обеспечивает требование Залогодержателя по основному договору в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая расходы по взысканию и реализации заложенного имущества.

2.4. При изменении условий основного договора залог права требования по настоящему договору обеспечивает выполнение Залогодателем обязательств по основному договору с учетом внесенных в него изменений.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Залогодатель обязуется:

3.1.1. Принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств и требований со стороны третьих лиц, а в случае возникновения такой угрозы, немедленно уведомлять об этом Залогодержателя.

3.1.2. По требованию Залогодержателя предоставлять ему для ознакомления подлинники документов, имеющих отношение к Предмету залога.

3.1.3. Не передавать право требования в последующий залог.

3.1.4. Не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости.

3.1.5. В [значение]-дневный срок с момента заключения настоящего договора уведомить Застройщика о состоявшемся залоге права требования.

3.2. Залогодержатель обязуется по требованию Залогодателя выдавать ему документ о полном или частичном выполнении Залогодателем обеспеченного залогом обязательства.

3.3. Залогодержатель имеет право:

3.3.1. Проверять по документам наличие закладываемого права требования.

3.3.2. Принимать самостоятельно меры, необходимые для защиты заложенного права от нарушений со стороны третьих лиц.

3.3.3. Потребовать досрочного исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

3.3.4. Обратить взыскание на Предмет залога в случае неисполнения Залогодателем требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом.

3.3.5. Передать свои права по настоящему договору другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.

4. Основания и порядок обращения взыскания на предмет залога

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства по основному договору для удовлетворения требований Залогодержателя может быть обращено взыскание на Предмет залога.

4.2. Взыскание по требованиям Залогодержателя обращается на Предмет залога по решению суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Иск об обращении взыскания на Предмет залога предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.

5. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. Порядок разрешения споров

6.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

6.2. В случае если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7. Заключительные положения

7.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

7.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора, несет Залогодатель.

7.3. Настоящий договор действует до полного исполнения Залогодателем обязательств по основному договору.

7.4. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

7.5. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.

Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [вписать нужное — почтовой, факсимильной, электронной связи].

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.

7.6. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и третий экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Залог прав требования по договору долевого участия

Залог прав требования по договору долевого участия на первый взгляд кажется очень сложной правовой конструкцией. В данной статье мы расскажем, что представляет собой такой залог, что является его предметом, как он оформляется, подлежит ли он дополнительной регистрации.

Какими законами нужно руководствоваться

Представить себе в качестве залога какое-то конкретное имущество достаточно просто. Тем не менее не только вещи, но и права, включая права требования, могут выступать тем объектом, который передается в залог.

К основным законодательным актам, которые призваны урегулировать оформление залога прав требования по договору долевого участия, относятся:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
  • закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);
  • закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ);
  • закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).

Для получения общих сведений о залоге рекомендуем ознакомиться со статьей Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Предмет договора залога прав требования участника долевого строительства

Прежде чем говорить о договоре залога прав требования по договору долевого участия, следует определиться с его предметом. Как известно, из договора о долевом участии вытекает право его участника требовать, чтобы застройщик передал ему в установленный срок объект недвижимости. Соответственно, именно это обязательственное право и может заложить участник долевого строительства и именно оно будет предметом рассматриваемой нами сделки.

Ст. 9 закона № 102-ФЗ обязывает описывать предмет настолько точно, чтобы его легко можно было идентифицировать. Так, в разделе, посвященном предмету рассматриваемого договора, должна быть отражена информация:

  • о договоре долевого строительства (когда и где был заключен, сведения о номере и дате пройденной процедуры регистрации);
  • застройщике и участнике;
  • возводимом объекте, включая его наименование, местонахождение и полное описание, а также дате, когда он будет передан участнику.

ВАЖНО! В залог можно передать только права, возникшие на основе договора о долевом строительстве, который надлежащим образом прошел процедуру регистрации (постановление президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12).

При оформлении договора залога права требования участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору участия в долевом строительстве следует руководствоваться соответствующей типовой формой, утвержденной приказом министра обороны РФ от 23.12.2015 № 820.

Другие условия договора

Участник вправе заложить свои права по договору о долевом строительстве в обеспечение любого другого обязательства, например при получении кредита. Данное обязательство, иными словами, сделка, выполнение которой будет гарантировать залог, должна быть описана в тексте договора с указанием:

  • наименований ее сторон;
  • даты и места ее заключения;
  • суммы сделки (либо способа ее определения, если она будет установлена в будущем);
  • процентов;
  • срока исполнения сделки (либо условий о периодичности платежей при последовательном частичном исполнении);
  • оснований возникновения обязательств.

Стороны могут установить в договоре залога стоимость, в которую они оценивают закладываемое право требования.

Целесообразно также указать в договоре порядок обращения взыскания на предмет залога, срок его действия, порядок внесения изменений, а также прекращения договора.

Залог права требования в силу закона

Может ли участник после заключения и регистрации договора долевого участия заложить свои права по нему третьему лицу, если приобретаемый объект недвижимости был оплачен с привлечением средств банка или другой кредитной организации? Ответ: нет.

Ст. 77 закона № 102-ФЗ признает объект недвижимости (или права на него) автоматически заложенным банку, чьи средства пошли на оплату его приобретения.

ВАЖНО! Для такого залога (в ст. 334.1 ГК РФ он называется залогом на основании закона) не требуется составление отдельного договора. Сведения о таком залоге будут внесены в реестр недвижимости (ЕГРН) одновременно с регистрацией договора о долевом строительстве (постановление президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 13905/10).

Таким образом, второй раз передать в залог права, которые уже находятся в залоге у банка или иного лица, оплатившего покупку, не получится.

Регистрационные действия

Ст. 339.1 ГК РФ предписывает обязательную регистрацию залогов:

  • в которых права, подтверждающие принадлежность вещи лицу, подлежат госрегистрации;
  • предметом которых выступают права участника ООО.

Перечень закрытый, и регистрация залога прав требования по договору долевого участия не упомянута в ст. 339.1 ГК РФ в списке тех залогов, которые подлежат обязательной регистрации.

Тем не менее, предвосхищая вопросы, сразу отметим, что рассматриваемую нами сделку обязательно нужно регистрировать.

Точку в этом вопросе поставил не закон, а разъяснения, которые были даны Росреестром и Минэкономразвития РФ (письмо от 21.08.2014 № 14-исх/09541-ГЕ/14).

Вывод госоргана об обязательной регистрации рассматриваемого нами договора основан на следующем:

  • ст. 10 закона об ипотеке обязывает регистрировать все договоры ипотеки;
  • ст. 5 названного закона распространяет все его правила в том числе и на данный вид залога.

Регистрация договора в ЕГРН должна проводиться в порядке, установленном законом № 218-ФЗ. Подробнее о ЕГРН читайте в статье Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Нотариальное заверение

По общему правилу, установленному в ст. 339 ГК РФ, заверять у нотариуса договор залога не потребуется, за исключением случаев, когда обязательная нотариальная форма:

  • установлена законом или соглашением;
  • предусмотрена для основного обязательства, в обеспечение которого оформляется залог.

На практике стороны все же часто решают посетить нотариуса для заверения сделки по следующим причинам:

  • только по нотариально заверенной сделке можно будет обратить взыскание на залог без обращения в судебную инстанцию;
  • нотариус проведет дополнительную проверку сделки.

ВАЖНО! Получить исполнительную надпись нотариуса на договоре, из которого следует залог в силу закона, возможно при условии, что регистрирующему органу ранее была представлена нотариально заверенная копия такого договора (п. 6 ст. 10 закона об ипотеке).

Отличие от залога объекта незавершенного строительства

В силу закона № 214-ФЗ (ст. 13) после подписания и регистрации договора долевого участия автоматически считаются заложенными в пользу участника:

  • права застройщика (право собственности, право аренды и даже субаренды) на земельный участок, на котором будет возведен будущий объект;
  • возводимый объект (независимо от того, зарегистрирован он как объект незавершенного строительства либо уже был введен в эксплуатацию, но не был в срок передан участнику).

ВАЖНО! После того как было получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, из состава заложенного имущества исключаются помещения, не относящиеся к объектам долевого строительства.

Если при залоге прав требования участника залогодателем выступает участник, то при залоге в силу названной выше нормы залогодателем будет застройщик.

ВАЖНО! Учитывая, что возводимый объект уже находится в залоге у участника долевого строительства, он не может быть передан в залог третьему лицу, например кредитной организации (п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013).

В заключение повторим главное о залоге прав требования по договору долевого участия. Предметом залога могут быть рассматриваемые нами права требования. Такой договор должен пройти процедуру госрегистрации. Стороны вправе обратиться за нотариальным удостоверением такой сделки, однако оно не является обязательным.

Что такое залог права требования участника долевого строительства?

Чтобы составить наиболее полное представление о залоге права требования участника долевого строительства, следует ознакомиться с законодательными актами страны.

Так, закон от 2007 года №324 устанавливает некоторые изменения в законные акты России, в том числе вносит изменения и в 102 Федеральный закон, определяющий процедуру получения ипотеки.

Также абзац 2 5 пункта 5 статьи ипотечного ФЗ, который вступил в силу с 2008 года, регламентирует, что основания для получения ипотечной недвижимой собственности могут применяться и к залогу прав требования участников долевой сделки, происходящих из долевого договора.

С особенностями получения жилого объекта на стадии строительства по договору долевого участия можно ознакомиться в 214 Федеральном законе страны.

Согласно составленному документу о долевом договоре строительная организация берет на себя обязанности:

  • в оговоренные сроки создать многоквартирный объект недвижимости или другой объект для проживания;
  • сдать его в надлежащем качественном виде другой стороне.

При этом дольщик имеет обязанности по принятию недвижимого объекта для проживания, если он не имеет претензий по качеству квартиры.

Кроме того, дольщик обязуется оплатить полную стоимость помещения для проживания в установленные сроки. Когда дольщик исполнил свои обязательства по оплате и принятию объекта, что определяется в ранее составленном договоре, то он имеет право требовать передачи предмета договора в виде построенного жилья. Это и считается предметом залога права требования.

То есть предметом залога служит именно недвижимость, которая ранее находилась на стадии строительства, а теперь является новостройкой.

После регистрации ДДУ (в соответствии со статьей 17 ФЗ № 214) покупатель недвижимости на стадии застройки может рассчитывать на оформление кредита в банковской организации, предоставив компании в качестве залога свои права на будущую собственность.

С принятием такого законопроекта значительно расширились возможности дольщиков для получения кредита, так как любому банку важно получить определенные гарантии.

Требования

До 2008 года данный договор, заключаемый меду кредитной компанией и дольщиком, совершался в виде письменного заявления и не подлежал обязательной регистрации в государственных органах.

Однако при составлении документа в 2018 году:

  • его обязательно следует составлять в письменном виде;
  • выполнить процедуру государственной регистрации.

При невыполнении данных условий, договор:

  • признается недействительным;
  • не может являться основанием для претензий и разрешения споров.

Как вступить в долевое строительство? Смотрите тут.

Залог права требования участника долевого строительства

Кроме того, залог права требования участника долевого строительства должен проводиться по установленной форме со списком конкретных документов.

Это достаточно сложная процедура, и в случае незнания лучше обратиться к юридическим специалистам.

При составлении договора долевого участия на строящийся дом, дольщик может оформить залог на право собственности в отношении будущего дома.

Таким образом, если застройщик в установленные сроки не сдаст объект, либо компания будет объявлена банкротом, то банк будет разбираться не с кредитором, а непосредственно со строительной организацией.

Особенности составления договора по залогу прописаны в 9 статье ипотечного закона.

По принятым правилам при оформлении документов, договор залога права должен содержать в обязательном порядке следующие пункты:

  • указания на составленный долевой строительный договор, дату и номер при оформлении процедуры регистрации в государственных органах;
  • подробно описывается объект недвижимости, который подлежит передаче, после того, как строительная компания получит разрешение на ввод жилья в эксплуатацию, также описывается проектная документация новостройки или другого объекта для жилья;
  • прописывается полное название органа, занимающегося регистрацией прав на недвижимую собственность и оформлением сделок с такой собственностью, в котором регистрировался строительный долевой договор.

В шапке заявления гражданин указывает свое имя, фамилию и отчество, также посередине прописывается название договора.

В документе содержатся следующие сведения:

  • информация о двух участниках составляемого договора, которые везде будут именоваться залогодателем и залогодержателем, также указывается адрес проживания или юридический адрес сторон;
  • прописывается размер выделяемой суммы по кредиту, сроки выплат и тарифные ставки, порядок выплаты;
    — прописываются права и обязанности двух участников сделки;
  • определяются условия, при которых возможно расторжение документа;
  • кроме того, следует указывать информацию об объекте залога, выделяемом для реализации договора права требования.

Порядок оформления

Договор между банковской организацией и дольщиком должен пройти процедуру государственной регистрации.

К договору прикладывается список определенных документов:

  1. Договор по залогу права требования между участниками долевой сделки в виде двух копий, также необходимо прикладывать один подлинник в качестве наличия правоустанавливающих документов.
  2. Подлинная квитанция об оплате государственной пошлины и копия данной бумаги.
  3. Оригиналы и копии документов, которые фигурируют в договоре по залогу права.
  4. Также по требованию государственных органов могут предоставляться другие бумаги, помогающие провести регистрацию по всем законодательным правилам.

Государственная регистрация

Для проведения государственной процедуры ипотечного залога двум участникам данной сделки следует предоставить совместное заявление. Участниками в этом случае являются залогодержатель и залогодатель.

Также заявление может подаваться от имени нотариуса, который проводил удостоверение ипотечного договора.

Важным моментом является то, что бумаги для законодательной госрегистрации залога по праву требования между участниками сделки по долевому строительному договору, могут предоставляться в орган регистрации только после завершения процедуры регистрации договора долевого участия в государственной организации.

Как действует закон 214 о долевом строительстве? Читайте здесь.

Является ли обязательным страхование участников долевого строительства? Подробная информация в этой статье.

Оплата госпошлины

Согласно статье 333 Налогового кодекса страны за проведение процедуры регистрации документов между залогодержателем и залогодателем берется госпошлина:

  • при составлении договора между обычными гражданами, необходимо оплатить сумму в размере тысячи рублей;
  • если регистрация проводится в отношении юридических лиц, то им придется оплатить 4 тысячи рублей.

Однако когда регистрация сделки осуществляется между юридическим и физическим лицом, то размер госпошлины будет устанавливаться как для физических лиц.

На видео о долевом строительстве жилья

Юридические услуги в Ростове на Дону

Залог прав по договору долевого участия

Государственная регистрация договора залога прав требования участника долевого строительства

Получатель – физическое лицо

Необходимые документы:

1) заявление залогодателя и залогодержателя о государственной регистрации договора залога прав требования; нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-I, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия (оригинал);

2) документ, удостоверяющий личность представителя физического (юридического) лица (оригинал);

3) документы, подтверждающие полномочия представителя физического лица действовать от имени физического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия); представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия);

4) учредительные документы юридического лица, или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов;

5) документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора залога лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности;

6) договор о залоге прав требования со всеми приложениями (если договор залога совершен в простой письменной форме — оригинал, не менее 2 экз.; если договор залога нотариально удостоверен – не менее 2 экз., один из которых оригинал);

7) кредитный договор, договор займа или иной договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой (оригинал и копия);

8) иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:

  • нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора, либо документ, свидетельствующий о том, что объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов;
  • решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия). (Отсутствие такого документа в составе представленных документов подтверждает, что для юридического лица сделка не является крупной, она также не является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность.)

Заявителем – юридическим лицом по собственной инициативе могут быть представлены документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц) (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия). В случае, если заявителем такой документ не представлен по собственной инициативе – сведения запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке межведомственного взаимодействия.

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Государственная пошлина: 1 000 рублей, разделенные на количество участников договора.

Срок предоставления услуги:

7 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

9 рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

3 рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки;

5 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки;

Результат услуги: документ, выражающий содержание сделки, с регистрационной надписью (оригинал).

Последнее обновление: 10 февраля 2017, 14:12

Залог прав по договору долевого участия

Субсидирование % ставки будет до 01.01.2017 года.
Постановление Правительства РФ от 29.02.2016 N 150.

Уровень инфляции:
2016 г. — 5,38%
2016 г. — 2,52%

Прожиточный минимум: 9786 руб.

Среднему и малому бизнесу

Залог прав требования по договору долевого участия (ДДУ)

Автор: Удальцова Яна, риск-менеджер ООО «Риск-Консалт».

Договор долевого участия так — же по сути является объектом, которого на момент передачи в залог еще не существует. Но Вы, как заемщик, верите в светлое будущее и возможность передачи в залог банку ДДУ, как высоко ликвидный объект. Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.

Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ДДУ – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства). Одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По сути определения, ДДУ является обещанием застройщика построить объект. Банк не будет брать ее в залог, как недвижимость, т.к. пока недвижимость не достроена, права собственности на неё не существует, и распорядиться ею невозможно. Поэтому кредитная организация расценивает такое обеспечение как залог прав требования от Застройщика реализовать данный проект. Для банка очень важно минимизировать риски по правовому регулированию залоговых отношений. По — простому, банк опасается остаться без залога. В настоящее время кредитору необходимы дополнительные гарантии, которые в настоящее время обеспечивает 214-ФЗ. Поэтому неприемлемыми для банка являются виды договоров, где нет официальных свидетелей, в лице государства.

Существует несколько вариантов кредитования под залог прав требования по ДДУ:

Кредитование Застройщика

Застройщик вправе привлекать кредитные средства на строительство объектов недвижимости — http://zalog-spb.ru/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/. При предоставлении кредита для банка очень важна репутация строительной компании и наличие построенных объектов. При отсутствии опыта у компании Застройщика банк кредит не предоставит. Логика проста: если построит один дом, то построит и второй.

Развитие событий по финансированию Застройщика может происходить по двум схемам:

  1. Банк предоставил кредит до заключения договора с первым участником долевого строительства. Кредитная организация будет выступать первоочередным залогодержателем. В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)
  2. Банк предоставил кредит после заключения договора с первым участников долевого строительства, соответственно получил имущество в последующий залог.В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)

Залог в пользу Банка регулируется положениями о залоге в силу договора, закрепленными в Законе об ипотеке, а также положениями договора о залоге (ипотеке), заключаемого застройщиком с Банком.При этом необходимо обратить внимание на положения п.4 ст. 340 ГК РФ, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя.Таким образом, возводимый многоквартирный дом также находятся в залоге у Банка, как и земельный участок под ним.

Вместе с тем, Закон о долевом участии устанавливает некоторые особенности прекращения залога в пользу Банка.

В соответствии с п.8 ст.13 214 — ФЗ с момента передачи квартиры дольщику, право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии, а также на основании договора с Банком, не распространяется на данную квартиру.

В соответствии с п.8.1. ст. 13 Закона о долевом участии возникший на основании Закона о долевом участии или на основании договора с Банком залог земельного участка прекращается с момента передачи дольщикам всех квартир в многоквартирном доме, построенных на данном земельном участке.

Однако, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации залогового имущества, право банка на залог урезается, по существу он не является первоочередным залогодержателем, хоть и получил залог ранее иных лиц. Согласно п.6 ст. 13 214-ФЗ: «Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. залогодержателем имущества, является банк;
  2. от банка (залогодержателя) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества пропорционально размерамтребований между участниками долевого строительства и залогодержателем к моменту удовлетворения этих требований.

Застройщик вправе обеспечить свои обязанности договором поручительства перед дольщиками и залогодержателями. Но, согласно п. 1 ст.15.1 214-ФЗ поручителем может выступать только банк

Основным риском при кредитовании Застройщика для банка являетсяповышенный риск незавершенного строительства и сложности с реализацией непрофильных активов по адекватной стоимости в случае возникновения проблем у заемщика.

Кредитование дольщика

  • На покупку первичной недвижимости

При кредитовании заемщика на покупку первичной недвижимости ипотека возникает в силу Закона. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется, в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

  • Предоставление кредита под залог

После регистрации ДДУ в соответствующих органах у дольщика появляется право требования от Застройщика выполнить свои обязательства по строительству квартиры.
Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» данные права требования могут являться самостоятельным полноценным предметом залога в обеспечении обязательств по кредитному договору.

При анализе предмета залога, банк проверит:

  1. Застройщика. Будет изучена его репутация, опыт построенных объектов (информация СМИ, арбитражные споры и т. д). При принятии в залог права требования по договору ДДУ приоритетными являются крупные застройщики, с положительной деловой репутацией
  2. Сам объект – не является ли дом долгостроем, имеется ли у Застройщика разрешительная документация на строительство.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Из чего следует, что в договоре залога прав требований, возникших на основании ДДУ, должны быть указаны следующие идентификационные характеристики:

  • содержание закладываемых прав требований (с указанием наименования и характеристик объекта долевого строительства, в отношении которого возникли данные права требования);
  • установленный в ДДУ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (соответственно банк Вам предоставит кредит не позднее данного срока, т.к. при передачи недвижимости залог чудесным образом исчезнет)
  • реквизиты ДДУ, наименование регистрирующего органа, осуществившего регистрацию данного договора, дата и номер государственной регистрации.
  • его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

При отсутствии данных сведений в договоре залога предмет ипотеки нельзя считать в достаточной степени идентифицированным, а, соответственно, договор залога нельзя считать заключенным. Регистрирующие органы откажут в государственной регистрации такого договора залога.

Это подтверждается и судебной практикой. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 2 сентября 2008 г. N Ф04-5388/2008(10993-А70-43) по делу N А70-1559/2008 указал, что для регистрации договора о залоге прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в таком договоре должны быть указаны сведения, подтверждающие принадлежность залогодателю (дольщику) права требования участника долевого строительства (дата, номер государственной регистрации), которое он закладывает по вышеуказанному договору. При отсутствии таких сведений государственная регистрация договора не может быть произведена.

Вывод: Как показывает практика, для банка привлекательным видом кредитования, под залог ДДУ является ипотека на покупку первичной недвижимости. Во всех остальных случаях залог ДДУ, может выступать в качестве дополнительного обеспечения, с целью минимизации залоговых рисков. Кредитование Застройщиков в текущей рыночной ситуации практически не осуществляется. Совершенно очевидно, что интересы банка при кредитовании Застройщика не защищены, т.к. после продажи предмета залога банк не сможет вернуть вложенные кредитные средства в полном объеме. (т.к. они делятся между всеми залогодержателями) Фактически это ставит под угрозу возможность привлечения застройщиком в целях достройки объектов заемных денежных средств. Интересы банка защищены только в том случае, если застройщик заключил кредитный договор с банком до заключения первого договора участия, поскольку банк должен давать согласие на удовлетворение своих требований пропорционально размерам требований дольщиков. Но если банк не даст согласия Застройщик не сможет привлекать средства дольщиков и соответственно погашать кредит.

Что такое залог прав требования по договору долевого участия?

Долевое участие – один из инвестиционных инструментов, с помощью которого можно приобрести квартиру. Процедура производится в соответствии с договором долевого строительства. По сути, он выступает в качестве объекта.

Его особенность заключается в том, что на момент передачи в залог он еще не построен.

Дольщик, используя для покупки ипотеку, рассчитывает, что в качестве залога сможет предъявить ДДУ.

Но как банковские организации расценивают эту разновидность залога? На этот и другие вопросы ответим в статье.

Что это такое?

В соответствии с Федеральным Законом №214 от 2004 года, регулирующего правовую область долевого участия, договор ДУ является документом, обладающим юридической силой.

Он заключается между двумя участниками – Дольщиком и Застройщиком:

  • главная обязанность строительной компании – в указанный период времени возвести многоквартирный дом, ввести его в эксплуатацию и оформить передаточный акт;
  • вторая сторона соглашения – дольщик, он обязуется за установленную договором сумму, и принять квартиру.

Кредитование

Договор выступает обещанием строительной компании возвести дом. Банк не сможет взять строительный объект в залог, ведь недвижимость не достроена, поэтому прав собственности на неё еще не существует. Исходя из этого, распоряжаться жилой площадью невозможно.

Банковской организации важно свести риски кредитования к минимуму, поэтому она опасается оставаться без залога.

В наши дни кредитору требуются гарантии, обеспечивающие Федеральный закон №214.

Выделяют несколько разновидностей кредитования под залог прав требования по договору долевого участия.

Застройщика

Строительная компания имеет право привлекать финансовые средства, выданные банком, для строительства многоквартирного дома. При оформлении кредита банк обращает внимание на репутацию Застройщика, количество уже возведенных сооружений.

Если опыт у фирмы отсутствует, то кредит не будет предоставляться.

Финансирование строительной компании производится по одной из схем:

  1. Предоставление кредита до момента подписания соглашения с дольщиками. Банк и будет являться залогодержателем первой очереди. При этом в качестве залога выступает земельная территория, на которой будет возводиться постройка.
  2. По второй схеме банк оформляет кредит после подписания соглашения с дольщиками, и получает имущество в залог. При этом залогом также будет выступать территория или объект, строительство которого еще не завершено.

Залог банковской организации и условия его предоставления регламентируются соответствующим Законом.

Особое внимание стоит уделить статье 340 ГК РФ, в соответствии с которой устанавливается: если залогом выступает участок земли, то банку будут принадлежать все возводимые или уже имеющиеся на нем сооружения.

Получается, что по окончанию строительства у банковской организации будет не только земельная территория, но и многоквартирный дом в качестве залога.

Требуется ли оплата госпошлины за регистрацию договора долевого участия? Смотрите тут.

Кредитование дольщика может производиться:

  1. На приобретение недвижимости с первичного рынка. При таком типе кредитования вступает в силу Постановление Высшего Суда РФ от 2011 года. В нем указывается, что залог возникает не с момента получения права собственности на жилье, а с момента государственной регистрации ДДУ. Регистрация осуществляется регистрационной палатой. Для этого не потребуется составлять заявления или оплачивать гос. пошлину.
  2. Предоставление кредитной суммы под залог. После окончания регистрации договора у дольщика появляется право требовать выполнения обязательств строительной компании. В соответствии с ФЗ №10 эти права и являются предметом залога, обеспечивающего обязательства по договору.

Предварительно банковская организация анализирует предмет залога и проверяет:

  • Строительную компанию. Внимательно изучаются отзывы, опыт работы и количество возведенных строений.
  • Объект строительства. Имеется ли необходимая документация, сколько по времени будет возводиться сооружение и т.д.

Залог прав требования по договору долевого участия

В последние годы все большей популярностью стало пользоваться долевое строительство. Введенный в действие ФЗ №214 регламентирует отношения, складывающиеся между участниками договора.

Им также указывается, что правила ипотечного кредитования распространяются на залог недвижимости, а также на право этого имущества.

До принятия закона дольщики могут рассчитывать исключительно на предоставление потребительского займа у банка под высокую процентную ставку или предоставлять в залог другую недвижимость.

Ввиду внесенных изменений, банковские организации предоставляют ипотеку под залог прав требования.

В строительстве

На основании ДДУ строительная компания обязуется возвести многоэтажный дом.

Права на квартиру передаются дольщику при заключении соответствующего договора и внесения им платежной суммы.

Чтобы дольщик смог взять ипотеку для покупки, он может передать права на квартиру банковской организации.

После завершения строительства теоретически квартирой будет владеть банк. Это будет продолжаться до тех пор, пока залог не вернется обратно по причине погашения задолженности – ипотеки.

В пользу банка

Залог прав требования – процедура, проводимая в пользу банка. Кредитные организации не могут рисковать и предоставлять крупные ипотеки под «честное слово».

Если у гражданина нет другой недвижимости, которую он может представить залогом, то он предает свои права.

Если дольщик или строительная компания не смогут возместить средства, необходимые для погашения выданной ипотеки, то банк изымает дом или квартиру, переданную под залог.

Договор залога прав требования оформляется в текстовом виде.

Главное условие его юридической силы – государственная регистрация.

Если не соблюдать её правила, то соглашение может быть признано недействительным.

Необходимые документы

Регистрация производится в соответствии с заявлением и пакета документов, в который входит:

  • договор залога;
  • квитанция об уплате государственной пошлины – оригинал;
  • документация, указанная в договоре залога;
  • другие документы, которые могут потребоваться на основании законодательства страны.

Регистрация

Чтобы предоставить права в качестве залога, потребуется зарегистрировать договор залога права требования по договору долевого участия в соответствии со статьей 17 ФЗ №214.

Для этого в нем требуется указать:

  • ссылку на ДДУ и объект строительства, права на который передаются банку;
  • название органа государственной власти, которым производиться регистрация договора;
  • номер и дату регистрации ДДУ.

Нужна формула расчета неустойки по договору долевого участия? Читайте здесь.

Как действует закон долевого участия в строительстве многоквартирного дома? Подробная информация в этой статье.

Образец договора содержит в себе такие сведения, как время передачи объекта, его техническое описание, основания для предоставления прав на недвижимость в качестве залога.

Госпошлина

Государственная пошлина, уплачиваемая за регистрацию договора о внесенном залоге, взимается на основании статьи 333 НК РФ.

Для физических лиц сумма составляет 1000 рублей, для юридических лиц 4.000 рублей.

На видео о правах третьих лица на квартиру дольщика

Залог права требования участника долевого строительства

​Что такое залог прав требования по договору долевого участия? Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов оформляется в виде договора с застройщиком. По данному соглашению у дольщика возникает право требования передачи ему объекта по завершении строительства, которое может выступать в качестве способа обеспечения обязательств перед третьими лицами.

Правовые основания возникновения у дольщика права требования

Предметом соглашения, которое заключают граждане с застройщиком, являются взаимные обязательства сторон:

  • дольщик обязуется уплатить стоимость будущего жилого помещения после заключения договора;
  • застройщик принимает на себя обязательство завершить строительство в установленный договором срок и передать готовый объект покупателям.

Таким образом, с момента внесения требуемой суммы по договору у граждан возникает право требования передачи ему готового жилого помещения в конкретно оговоренный срок. Федеральным законом № 218-ФЗ декларируется презумпция добропорядочности сторон долевого строительства, что подразумевает надлежащее исполнение ими взятых на себя обязательств.

Право требования о передаче объекта гарантировано законом, и, следовательно, может выступать полноценным способом обеспечения обязательств перед третьими лицами. На практике, такое обеспечение реализуется путем предоставления банку залога при получении ипотечного кредита.

Порядок оформления залога права требования

В качестве залога по ипотечному обязательству могут выступать следующие предметы:

  • объекты недвижимого имущества;
  • права на указанное имущество, в том числе право требования передачи объекта.

Если предметом залогового обязательства выступает готовый и фактически существующий объект недвижимости, сложности по регистрации залога и оформлении ипотечного кредита не возникает.

Порядок оформления залогового обязательства непосредственно в отношении будущего объекта возможен только в том случае, если у залогодателя имеется законное право требовать ему передачи указанного имущества спустя определенный промежуток времени.

Для возможности оформить залог под право требования у кредитора (банка) должна быть гарантия, что помещение будет реально создано и передано на законном основании участнику долевого строительства. Такая проверка может осуществляться на основании следующих документов:

  • договор участия в долевом строительстве, заключенный между потенциальным заемщиком и застройщиком многоквартирного дома;
  • разрешение на строительство и проектная документация на здание, в котором находится будущая квартира заемщика;
  • иные документы, подтверждающие законность права требования участника долевого строительства (например, частичная оплата по договору).

Так как ипотечный договор с оформлением залога в виде права требования, как правило, направляется на оплату обязательства по соглашению с застройщиком, банк получает возможность контролировать передачу средств непосредственно застройщику. Одновременно у банка возникает заинтересованность в завершении строительства со стороны застройщика, чтобы гарантировать надлежащее соблюдение условий залога.

Порядок оформления залога права требования участника долевого строительства можно представить в виде пошаговой инструкции, которая содержит следующие этапы:

  1. надлежащее оформление правоотношений между застройщиком и гражданином в виде договора долевого участия;
  2. установление в положениях договора условий, порождающих возникновение безусловного права требования передачи готового объекта;
  3. обращение в кредитное учреждение с заявкой на оформление ипотечного кредита под залог права требования;
  4. представление банку документации, необходимой для одобрения выдачи кредита;
  5. проверка представленных сведений, в том числе о стадии готовности многоквартирного дома;
  6. одобрение заявки на оформление ипотечного кредита под залог права требования;
  7. оформление ипотечного договора и соглашения о залоге;
  8. государственная регистрация залогового обязательства в органах Росреестра;
  9. выдача средств ипотечного кредита заявителю или перечисление ее в адрес застройщика.

Ключевым этапом процедуры оформления залогового обязательства будет являться момент государственной регистрации, после чего правоотношение залога вступит в юридическую силу.

На государственную регистрацию представляется договор об установлении залогового обязательства, в содержание которого необходимо включить:

  1. сведения о договоре участия в долевом строительстве, в том числе информацию о его государственной регистрации;
  2. детальное описание будущего объекта, на который у гражданина возникло право требования;
  3. ссылка на документы, подтверждающие законный характер строительных работ (разрешение на строительство, утвержденная архитектурно – строительная документация);
  4. указание на размер обязательства, в отношении которого устанавливается залог (его размер соответствует сумме кредитного соглашения);
  5. описание предмета залога и основания для его возникновения.

Договор подписывается обеими сторонами и одновременно с остальными документами направляется на государственную регистрацию.

Государственная регистрация залога права требования

Оформление залогового обязательства в виде права требования участника долевого строительства требует проведения процедуры государственной регистрации. Без регистрационных действий соглашение о залоге является недействительным и не порождает правовых обязательств между сторонами.

Регистрация соглашения о залоге осуществляется в соответствие с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ. Для проведения регистрационных процедур стороны договора должны представить документы одним из следующих способов:

  1. через территориальное подразделение службы Росреестра;
  2. через систему Многофункциональных центров (МФЦ).

Вне зависимости от способа представления документов, регистрационные действия будут осуществлять должностные лица Росреестра. Если документы были поданы через Многофункциональный центр, они подлежат направление в службу Росреестра в порядке межведомственного обмена.

Для проведения регистрационной процедуры залогового обязательства необходимо представить следующий пакет документов:

  • заявление сторон залогового соглашения по форме, регламентированной законодательством;
  • документы, удостоверяющие личности гражданина и полномочия представителя кредитного учреждения;
  • учредительные документы в отношении юридического лица, выступающего залогодержателем;
  • соглашение о залоге права требования;
  • кредитный (ипотечный) договор, по которому залог права требования выступает способом обеспечения обязательства;
  • платежное получение, подтверждающее факт уплаты государственной пошлины за проведение регистрации в размере 1000 рублей.

Помимо этого, в определенных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы: нотариальное согласие супруга залогодателя и решение юридического лица об одобрении крупной сделки. По факту предоставления документов заявителям выдается расписка установленного образца, в которой будут указаны сведения о дате готовности документов.

В отношении представленных документов должностными лицами Росреестра проводится правовая проверка на предмет соответствия требованиям законодательства. На этой стадии органы Росреестра имеют право запрашивать дополнительную информацию в порядке межведомственного обмена.

Оформление документов осуществляется в пределах процессуальных сроков, регламентированных Федеральным законом № 218-ФЗ, которые зависят от способа обращения сторон:

  • при обращении напрямую в органы Росреестра – 7 рабочих дней;
  • при обращении через систему Многофункциональных центром – 9 рабочих дней.

По истечении указанных сроков сведения о зарегистрированном залоге права требования вносятся в ЕГРН, а заявители получают на руки соглашение о залоге, с отметкой о пройденной процедуре государственной регистрации. С момента внесения указанной информации в ЕГРН залоговое обязательство считается зарегистрированным и приобретает юридическую силу для участников правоотношения.

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Правовые последствия залога права требования

С момента регистрации залогового обязательства и внесения сведений о залоге права требования в ЕГРН, для граждан, застройщика и кредитного учреждения наступают различные правовые последствия.

Оформление договора о залоге позволяет гражданам реализовать возможность участия в долевом строительстве путем получения необходимых денежных средств за счет ипотечного кредита. Дальнейший правовой статус участника долевого строительства характеризуется следующими особенностями:

  1. правоотношения между застройщиком и гражданином по-прежнему существуют, по истечении установленного договором срока объект должен быть передан дольщику;
  2. возникает обязательство по кредитным платежам, за неисполнение которого на залог может быть обращено взыскание;
  3. в случае нарушения застройщиком условий о передаче объекта, либо в отношении качественных характеристик помещения, гражданин имеет право предъявлять претензии наравне с кредитным учреждением (залогодержателем);
  4. после передачи возведенного объекта залоговое обязательство подлежит изменению, так как с момента получения квартиры право требования к застройщику утрачивает свою силу;
  5. новым предметом залогового обязательства станет готовый объект недвижимого имущества.

Для застройщика залог права требования практически не имеет юридического значения, так как у него остается неизменным обязательство по сдаче готового объекта в установленный срок. При нарушении сроков строительства застройщику предстоит урегулировать спор не только с гражданами, но и кредитным учреждением.

Банк, который приобрел залоговое обязательство в обеспечение кредитного договора, становиться активным участником правоотношений долевого строительства. При наличии определенных обстоятельств банк может осуществлять следующие действия:

  1. требовать от застройщика устранения нарушений в части сроков и качестве возведения объекта;
  2. участвовать в качестве кредитора по делу о несостоятельности (банкротстве) строительной организации;
  3. обращать взыскание на предмет залога при нарушении гражданами обязательств по кредитному договору.

После установления залога права требования устанавливается обременение на несуществующий в натуре объект недвижимого имущества. После его фактического возведения стороны договора о залоге будут обязаны внести изменения в предыдущее соглашение, либо оформить новый документ, по которому залогом будет выступать готовое жилое помещение.

В качестве залогодержателя банк также приобретает право контролировать процесс возведения сооружения, в том числе соблюдение отдельных этапов строительства. С этой целью у застройщика могут запрашиваться любые документы, имеющие отношение к строящемуся объекту, у банка и участника долевого строительства возникают равные права по информационному обеспечению о деятельности строительной организации.

Прекращение залогового обязательства может наступать при наличии двух оснований:

  • полное погашение заемщиком суммы ипотечного кредита;
  • обращение взыскания на заложенное право требования.

Для снятия залога сторонам вновь необходимо обратиться с заявлением в регистрирующий орган. После проведения процедуры регистрации сведения о залоговом обязательстве будут исключены из ЕГРН, о чем стороны получат подтверждающие документы.

Если у вас остались вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответит.

Залог прав требования по договору долевого участия

Залог прав требования по договору долевого участия на первый взгляд кажется очень сложной правовой конструкцией. В данной статье мы расскажем, что представляет собой такой залог, что является его предметом, как он оформляется, подлежит ли он дополнительной регистрации.

Какими законами нужно руководствоваться

Представить себе в качестве залога какое-то конкретное имущество достаточно просто. Тем не менее не только вещи, но и права, включая права требования, могут выступать тем объектом, который передается в залог.

К основным законодательным актам, которые призваны урегулировать оформление залога прав требования по договору долевого участия, относятся:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
  • закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);
  • закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ);
  • закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).

Для получения общих сведений о залоге рекомендуем ознакомиться со статьей Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Предмет договора залога прав требования участника долевого строительства

Прежде чем говорить о договоре залога прав требования по договору долевого участия, следует определиться с его предметом. Как известно, из договора о долевом участии вытекает право его участника требовать, чтобы застройщик передал ему в установленный срок объект недвижимости. Соответственно, именно это обязательственное право и может заложить участник долевого строительства и именно оно будет предметом рассматриваемой нами сделки.

Ст. 9 закона № 102-ФЗ обязывает описывать предмет настолько точно, чтобы его легко можно было идентифицировать. Так, в разделе, посвященном предмету рассматриваемого договора, должна быть отражена информация:

  • о договоре долевого строительства (когда и где был заключен, сведения о номере и дате пройденной процедуры регистрации);
  • застройщике и участнике;
  • возводимом объекте, включая его наименование, местонахождение и полное описание, а также дате, когда он будет передан участнику.

ВАЖНО! В залог можно передать только права, возникшие на основе договора о долевом строительстве, который надлежащим образом прошел процедуру регистрации (постановление президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12).

При оформлении договора залога права требования участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору участия в долевом строительстве следует руководствоваться соответствующей типовой формой, утвержденной приказом министра обороны РФ от 23.12.2015 № 820.

Другие условия договора

Участник вправе заложить свои права по договору о долевом строительстве в обеспечение любого другого обязательства, например при получении кредита. Данное обязательство, иными словами, сделка, выполнение которой будет гарантировать залог, должна быть описана в тексте договора с указанием:

  • наименований ее сторон;
  • даты и места ее заключения;
  • суммы сделки (либо способа ее определения, если она будет установлена в будущем);
  • процентов;
  • срока исполнения сделки (либо условий о периодичности платежей при последовательном частичном исполнении);
  • оснований возникновения обязательств.

Стороны могут установить в договоре залога стоимость, в которую они оценивают закладываемое право требования.

Целесообразно также указать в договоре порядок обращения взыскания на предмет залога, срок его действия, порядок внесения изменений, а также прекращения договора.

Залог права требования в силу закона

Может ли участник после заключения и регистрации договора долевого участия заложить свои права по нему третьему лицу, если приобретаемый объект недвижимости был оплачен с привлечением средств банка или другой кредитной организации? Ответ: нет.

Ст. 77 закона № 102-ФЗ признает объект недвижимости (или права на него) автоматически заложенным банку, чьи средства пошли на оплату его приобретения.

ВАЖНО! Для такого залога (в ст. 334.1 ГК РФ он называется залогом на основании закона) не требуется составление отдельного договора. Сведения о таком залоге будут внесены в реестр недвижимости (ЕГРН) одновременно с регистрацией договора о долевом строительстве (постановление президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 13905/10).

Таким образом, второй раз передать в залог права, которые уже находятся в залоге у банка или иного лица, оплатившего покупку, не получится.

Регистрационные действия

Ст. 339.1 ГК РФ предписывает обязательную регистрацию залогов:

  • в которых права, подтверждающие принадлежность вещи лицу, подлежат госрегистрации;
  • предметом которых выступают права участника ООО.

Перечень закрытый, и регистрация залога прав требования по договору долевого участия не упомянута в ст. 339.1 ГК РФ в списке тех залогов, которые подлежат обязательной регистрации.

Тем не менее, предвосхищая вопросы, сразу отметим, что рассматриваемую нами сделку обязательно нужно регистрировать.

Точку в этом вопросе поставил не закон, а разъяснения, которые были даны Росреестром и Минэкономразвития РФ (письмо от 21.08.2014 № 14-исх/09541-ГЕ/14).

Вывод госоргана об обязательной регистрации рассматриваемого нами договора основан на следующем:

  • ст. 10 закона об ипотеке обязывает регистрировать все договоры ипотеки;
  • ст. 5 названного закона распространяет все его правила в том числе и на данный вид залога.

Регистрация договора в ЕГРН должна проводиться в порядке, установленном законом № 218-ФЗ. Подробнее о ЕГРН читайте в статье Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Нотариальное заверение

По общему правилу, установленному в ст. 339 ГК РФ, заверять у нотариуса договор залога не потребуется, за исключением случаев, когда обязательная нотариальная форма:

  • установлена законом или соглашением;
  • предусмотрена для основного обязательства, в обеспечение которого оформляется залог.

На практике стороны все же часто решают посетить нотариуса для заверения сделки по следующим причинам:

  • только по нотариально заверенной сделке можно будет обратить взыскание на залог без обращения в судебную инстанцию;
  • нотариус проведет дополнительную проверку сделки.

ВАЖНО! Получить исполнительную надпись нотариуса на договоре, из которого следует залог в силу закона, возможно при условии, что регистрирующему органу ранее была представлена нотариально заверенная копия такого договора (п. 6 ст. 10 закона об ипотеке).

Отличие от залога объекта незавершенного строительства

В силу закона № 214-ФЗ (ст. 13) после подписания и регистрации договора долевого участия автоматически считаются заложенными в пользу участника:

  • права застройщика (право собственности, право аренды и даже субаренды) на земельный участок, на котором будет возведен будущий объект;
  • возводимый объект (независимо от того, зарегистрирован он как объект незавершенного строительства либо уже был введен в эксплуатацию, но не был в срок передан участнику).

ВАЖНО! После того как было получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, из состава заложенного имущества исключаются помещения, не относящиеся к объектам долевого строительства.

Если при залоге прав требования участника залогодателем выступает участник, то при залоге в силу названной выше нормы залогодателем будет застройщик.

ВАЖНО! Учитывая, что возводимый объект уже находится в залоге у участника долевого строительства, он не может быть передан в залог третьему лицу, например кредитной организации (п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013).

В заключение повторим главное о залоге прав требования по договору долевого участия. Предметом залога могут быть рассматриваемые нами права требования. Такой договор должен пройти процедуру госрегистрации. Стороны вправе обратиться за нотариальным удостоверением такой сделки, однако оно не является обязательным.

Еще по теме:

  • Ст 317 ч1 Статья 317. Уголовного кодекса РБНарушение правил дорожного движения или эксплуатации транспортных средств 1. Нарушение правил дорожного движения или эксплуатации транспортных средств […]
  • Осквернение зданий или иных сооружений порча имущества Вандализм по статье 214 главы 24 Уголовного кодекса РФ Статья 214. Вандализм 1. Вандализм, то есть осквернение зданий или иных сооружений, порча имущества на общественном транспорте или в […]
  • Краснодар долевое участие по 214 фз ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПО 214-ФЗ ВОПРОС: В офисе застройщика мне предложили купить квартиру у подрядчика по договору уступки права требования. Законно ли это? ОТВЕТ: Федеральным […]
  • Возмещение командировочных расходов в 2018 году Командировочные расходы в 2018 году: изменения и свежие новости Статьи по теме Посмотрите инструкцию, как оформить и оплатить командировочные расходы, какие изменения и свежие новости в […]
  • Право собственности граждан рб Статья 214. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в […]
  • Чтобы быстро продать земельный участок Как можно быстро продать участок земли в 2018 году Приобретение и продажа недвижимости, в частности земельных участков, не рекомендуется проводить в спешке. Но всегда бывают исключения из […]